饭店投资回报的模式分析.docx

饭店投资回报的模式分析饭店投资回报的模式实际上是两个过程。（一）投资过程　　1.初始投资，多年以来，投资者在饭店的投资方面走了不少弯路，也有很多经验和教训。有些问题到现在大家还不重视，实际上这些问题始终存在。　　从中外合资饭店这个角度来说，首要的一个问题是汇率问题，汇率问题又涉及到引进外资的币种问题。比如有些饭店开始是用美元作为主要的外资来源，在80年代初期，人民币对美元贬值，最早是1∶1.7，后来是1∶2.08，1∶3.7，1∶5.32，最后变成1∶8。也就意味着用美元币种投资，经营收入又是人民币，随着汇率的不断变动，实际上债务负担不断加重。所以，在80年代中期有些饭店果断决策，把相当一部分美元贷款转换成日元贷款，但1985年西方发达国家强迫日本签了一个《广场协议》，逼着日元升值，所以1985年之后日元急剧升值，刚刚转换过来，觉得喘了一口气，日元又升值了，所以弄得有些饭店到现在还缓不过这口气来，这就是当初在汇率的问题上经验不足，在币种的选择上没有把握时机。多年以来，人民币的汇率总体来说相应稳定，所以我们现在把汇率问题有点淡化了，但是随着中国进一步开放，汇率机制也会有所变化，比如现在强迫人民币升值的压力很大，虽然我们现在挺住了不升值，但是能挺到哪一天呢？再比如说1997年亚洲金融危机之后，很多人提出人民币应该贬值，我们当时也挺住了不贬值，在我们的资本市场没有完全开放的情况下可以这么做，随着资本市场的进一步开放，我们就做不到这一步了，也就意味着将来在投资方面，尤其在引进外资方面的汇率风险会越来越大。所以如何选择币种，如何把握时机，如何研究合理的汇率，对投资商来说就是一个非常重要的问题，也是一个专业化非常强的问题。　　从内资饭店的投资和配套来说，核心问题就是利率问题。利率问题又涉及到选择哪个银行贷款，甚至选择什么样的银团贷款，因为一般来说，大的饭店投资项目都是银团贷款，银团贷款怎么组成，也有一系列的基础问题。还涉及到国家利率的变化，这几年的利率总体来说是在逐步下调，这种逐步下调对饭店来说实际上是喘了一口气，因为资金成本降低了。比如一家大饭店，1978年立项，在这个问题上应该说走了很长的一段弯路，1070间客房，12万平方米的建设面积，预算投资1个亿，8年的基建过程，在这中间利率不断变化，也就意味着资金成本不断增加，最后决算下来是3.7亿，但当时的债务总额已经是5.4亿，那时候是银行利率最高的时期，年利率是20.47%。按这个利率算下来，5.4亿的负债8年可以还完，但那个时候欠债8亿，再还10年，把8亿还完了欠债是15亿，也就意味着这个饭店永远翻不过身来。当时有关方面就呼吁利率必须往下调，否则饭店永远喘不过气来，这怎么能行呢？那就不光是给银行打工，打几辈子的工也打不完。从现在来看，利率水平相应来说比较稳定，而且在逐步降低，实际上对饭店全行业这几年的景气上升起了一个重要的推动作用。　　综合来看，关键问题是还本付息的安排问题。按计划进行当然是比较理想的，但市场时机的把握更为关键。2.建设过程　　在饭店的建设中，应该说误区更多，比如说追求大和豪华，形成华而不实，最后形成费而不惠，这是饭店投资过程中普遍存在的现象。实际上，从饭店的设计来说，第一是结构，第二是功能，第三是盈利空间，最后才是形式。但是现在多数饭店并不研究这些问题，这就意味着给将来的经营管理埋下了很多隐忧。比如说，客房的总面积应该占到饭店总面积的70%-75%，这是一个比较合理的比率，因为在将来的经营过程中，客房的经营成本最低，盈利空间最大，可是现在很多饭店的设计变成了客房的比率比较低，也就意味着将来的盈利空间小。当然，各地市场情况不同。比如广东的饭店一般来说客房的比率都低，因为广东人吃的要求高，所以广东的饭店餐饮的比率都比较高。全国饭店平均下来，餐馆收入占总收入的20%，广东的饭店可以占到50%，这是情况有所不同，但是总体来说这个比率必须把握好。第二是饭店的空间盈利率要占到总建筑面积的85%，这是一个最佳的状态，但是我们现在饭店的设计，空间盈利率能占到60%就不错了。大堂过大，走廊过宽，无效面积过多，这都是钱啊！这些钱只买了一个面子，买不到投资的回报，意义何在？再比如说装修过于追求豪华，造成了很大的投资，但缺乏相应的实效。因此设计不合理，建设不合理，都会给经营管理造成很大的困难。3.更新改造　　这也是一个投资过程。现在更新改造的一个误区是过于追时髦。饭店是百年建筑，不能追时髦，我们要追求百年老店，光追求时髦，这个饭店就搞不好。在上海外滩见到的建筑，都是百年建筑，现在看着还是贵族气派，不觉得落后。但是现在很多饭店外立面追求时髦，里边也追求时髦，等饭店建好了，时髦的东西也过时了。女士买时装可以三两天一换，饭店能三两天一换吗？可是在更新改造的过程中，现在很多饭店还在追求时髦，而不是追