皇冠名都推广策划报告PPT.ppt

中管网房地产频道 报告内容 宏观与区域市场研究 竞 品 分 析 项 目 定 位 推 售 策 略 视觉大赏 对于极致成就的最好献礼，无疑只能是与之相符的事物，换言之 以极致来向极致献礼 是对生命中辉煌的最好回报 与其成就和格调合拍的至高享受，那才是世界对他们的完美回报。 供应量 稳定 销售量持续增长 一、永州市房地产市场现状——供需总体均衡、价格稳中有升 宏观与区域市场研究 1）投资额增长势头猛烈。2009年全市完成房地产开发投资86.26亿元，比上年增长29.6 %。 2）商品房总量供应非常充足。城市城镇住房面积2009年达到了400万平米。同时，市场竞争白热化。 3）2009年房屋交易量和房价都呈增长趋势。房屋交易量2009年全市实现356万平米， 房屋交易总量达到了约40个亿。信贷投资规模不断增长。 4）银行信贷放宽，房地产资金链压力趋缓。住房消费贷款的大批发放，对提振市场信心起到了重要作用。 1）民俗风情造就“神州第一瑶都”。江华县地处永州正南边陲、湘桂 粤三省(区)结合部。人口近50万，其中非农业人口6万左右，农业人口44万，其中瑶族人口近30万，是全国瑶族人口最多、分布最集中的地区。 2）县城经济发展稳中有升。近二年本县GDP同比增长率超过15%，经济发展迅速！ 3）江华房地产市场特征。 城市化进程加速。2009年 “拍地运动”将把江华房地产市场推向一个新的高峰期。 房地产投资额不断创高。2009年，全县房地产开发完成投资3.6亿，比上年增长54%，创历史新高。 大量新的开发理念及产品创新和营销公司的介入，竞争将日益激烈。 新兴的住宅商住小区已对老住宅产品初步完成了升级换代，但居住理念尚未明晰。 大型商业中心出现，一批知名的商业连锁机构进驻，意味着江华商业将脱胎换骨。 二、江华房地产市场现状——向城市化进程迈进 项目定位 一个项目只要抓住目标消费群，就会收到事半功倍的效果，所以目标消费者的定位准不准确将对项目的销售起到决定性的作用。通过两年来对目标市场的调查和对本项目情况的了解，结合我的经验加以分析，认为本案的目标消费群主要有以下特征： 一、目标客群定位分析 地域分布 项目周边教职工和单位员工； 县委县政府及萌渚路等周边机关单位中层以上领导； 县辖乡镇的高层领导； 在本地长期做生意的富裕商人； 外地管理打工阶层和老板。 年龄构成 30-55岁年龄段为主的客户。 有70％以上的购房者采用银行按揭和住房公积金贷款方式； 收入状况 家庭年收入8万元以上。 置业状况 以二次置业（包括单位分已分房和已自建房）为主。 职业分布 政府公务人员、学校教师、医师等权利、知识阶层，企业中层管理人员。 购房付款 二、项目形象定位 品质、舒适、高贵 将本项目定位成一个人文氛围浓厚的现代化精品楼盘，一个高尚和富有文化气息的品质社区。 本项目定位策略是抓住现有的显性客户群，然后引导潜在的隐性客户，提供满足他们高品质居住需求和挖掘精神层次需求的居住产品，并适当结合项目其他卖点进行综合阐述。 产品定位 社区形象定位 高尚人文社区 三、主题定位 高尚人文栖居社区 通过项目形象的立体丰满的包装塑造，并配合整合传播，清晰的传递给目标客户群，达到共鸣的效应。 定位语： 释意： 1）完全抓住目标客户群心理定位。满足他们对高品质居住产品需求并挖掘他们精神的层次渴望。 2）“栖居”即蕴含着古代历代诸侯隐私场所的理念，其居住的舒适性和“面子观”概属上品。定位不仅有助于引导客户，而且有利于拔高项目的档次。 四、案名 本着便于塑造开发商持续品牌和与项目本身调性吻合的原则，案名如下： 【案名释义】 皇冠乃权利、地位、财富的象征。以此区分其他项目。在此的应用突出了高尚生活层面的概念，客户的身份属性得到充分的彰显。 名都：表明了项目尊贵的属性，这样的一个领地，只有社会智富人物方可入席。 推售策略 一、总体营销思路 多次推盘，不断提升 每次推盘的数量控制在栋楼，推盘时间间隔易于控制，有利于根据市场反映灵活调整销售策略，在前一期销售达到制定指标后就可以推出新的房源。同时随着项目在工程形象、推广等方面的深入及优质房源的不断推出，提升项目产品及价格。 优化组合，产品互补 每次推盘将优、劣的产品进行组合；或者将不同的户型产品进行组合，给消费者提供足够的选择空间，最终是为了实现销售的正常去化，以期实现项目经济利益最大化。 控制价格，保值增值 在目前的市场环境下，建议谨慎控制价格的上涨，但为了保证前期客