攸县定位报告PPT.ppt

市调报告;第一部分：项目总体定位及开发策略 一、项目解构 二、项目市场定位 三、目标客户定位 四、产品组合定位 五、项目形象定位 第二部分：项目规划设计成果研讨 一、项目规划布局研讨 二、园林设计研讨 三、建筑外立面风格研讨 四、户型设计(平面、面积、配比)成果研讨 五、配套设施设计成果研讨 六、物业管理及智能化配置成果研讨 七、项目分期开发战略研讨;第一部分：项目总体定位及开发策略 ;一 环 线;一）、项目基本指标 1、总用地面积：325.05亩 2、容积率：1.4左右 基地面积与容积率决定本案将以别墅等低密度产品为主。 二）、自然环境 拥有优美的原始自然风光，具备大面积天然湖泊，为山水楼盘打下基础。 山体高度不大，有一定平地，利于施工，减少土方量。 三）、区域规划 1、攸县政府规划“一心一带四翼”的城市空间绿化结构，”一心“即区域内攸州公园。 2、区域属于”东抑西拓，南扩北进”城市发展战略的“北进”。行政中心与体育中心将在区域兴建。 3、一环兴建在即，将解决地块离攸州大道有一定距离的问题。;攸县规模最大、档次最高的综合性大盘;片区客流来源分析;项目的辐射范围：全县及邻近区域;周边乡镇;产品形态;2007;典型多层户型面积分析;本案多层产品的SWOT分析;2007;典型别墅户型面积分析;本案别墅产品的SWOT分析;2008;典型电梯小高层户型面积分析;本案电梯小高层产品的SWOT分析; 独栋+联排别墅+叠拼+多层花园洋房+商铺+（规划1-2栋小高层电梯房，根据未来市场情况来决定是否开发）+星级宾馆 ;花园洋房 链接： 花园洋房源于上海，自19世纪中期起，为上海、福建和广东一带上流阶层所专属，是西洋文明和生活方式与中国文化交织的产物。更为具体地说，它是当时的国内房地产开发商顺应上海租界辟建而带来的市场需求，针对特定少数阶层、采用西方的建筑形式和新的工程技术、新型建筑材料开发出来的具有稀缺性的高利润住宅产品，从现在房地产定义观点来看，当时的花园洋房相当于目前房地产市场中的独栋别墅。 广义的花园洋房：广义的花园洋房已不再是别墅，在某种意义上称之为Garden House 或者Garden Apartment更贴切些，目前市场中存在的花园洋房大多为广义的花园洋房，从全国房地产市场的情况来看，广义的花园洋房可定义为： 　　6层以下多层板式建筑，以四层为主，外国建筑风格明显，强调景观均好，绿化率比较高，普遍存在远郊区一带，一般首层赠送花园，顶层赠送露台，也有将户外绿化景观引入室内的情况。 ; 四、产品组合定位：比例;商业比例依据： 1、建设部规定城市商业面积和人口的比例据为0.8左右。 2、根据国际一般经验，国外发达国家的人均商业面积为0.8平方米左右，而中国像北京、上海这样的城市人均商业面积能达到1平方米以上。但是这说明不了社区配套商业的比例关系，参考一般商业的规模比例，10万平米的住宅应该能够满足1万平米的商业。我认为，社区商业的规模界定应该考虑是以服务本社区业主为主，还是可以辐射到周边区域。测算出商业辐射范围内目标消费人群数量，并根据城市的商业及零售平效（每平方米销售额），可以推算出比较准确的商业规模。 3、依据我社区为30万平方米，周边未来辐射情况一般推算，建议商业面积设定为6000平方米左右。以独立商业街为主。 ;山水尊邸 诗意生活 原生态山水福地/攸县社区之极致;第二部分：项目项目规划设计研讨 ;核心理念：阴阳互生 山水相依 依据项目地块形状，以太极图为“蓝图”进行规划布局。充分利用现有的山势和水势，将社区划分为两个大的组团。寓意本社区生命力旺盛，财运、健康、活力生生不息，为攸县乃至株洲第一“风水”社区。在保留原有湖泊的基础上，布局多条小流，充分体现阴阳互生、生生不息的原理。 此种布局有利于打破本地块布局上纵深过深的弊端，显得更为活泼机动。（见示意图一）; 1、充分利用山水资源，依形就势，尽量减少人工痕迹。 2、避免由于湖面靠近用地东边带来景观的偏离性，考虑到一期交付用地为西线用地，因此在规划上尽量考虑西线的景观、通风等条件的均好性，以期在项目开发初期即形成良好的品牌吸引力。 3、由于县级城市居住用地一般都比较充分，而且目标群体直接或者间接来自农村的比例较大，用地宽松，对日证要求相当严格。故必须严格控制东西向房屋的比例。充分尊重南北朝向原理。 4、遵循各类产品依地形之高低原理，丰富“天际线”。 5、结合产品特色、产品比例进行布局。;水体、别墅/阴; 以道路与建筑立面色彩体现整体分割;1、西线及东线边缘高地以多层洋房为主，在原有