房屋空置与泡沫PPT.pptVIP

房地产空置与泡沫;定义——空置房;;;空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率;影响商品房空置率主要因素;商品房高空置率原因;一、商品住房有效需求不足;二、住房供给结构性矛盾;三、部分开发商“ 捂盘惜售”;四、投资投机需求过热;在后金融危机时期，用钢筋水泥堆砌的鬼城经济还能顶多久？;全国“空城”排行榜;新城，鬼城？;;;;;; 目前，除石油工人，尚有部分居民聚居在北坪、三台两个安置区的廉租房里，大多是无力外迁的老人、残疾人、低保户和下岗工人，他们每月领取几十至上百元的低保费，面对新市区1000元/平米的房子望而却步。截至2008年，包括新市区在内的玉门全市下岗失业者已达3.5万人，其中有1.4万人属于生活特困人群。 ;空置与泡沫;空置率 ; 按照国际通行惯例,空置率在5%至10%之间为合理区;空置率在10%至20%之间属危险区;空置率在20%以上为严重积压区,极度危险。1%的空置率说明了商品房处于绝对供不应求的状态,在如此供不应求状态下,房价不断上涨而且有时涨幅很大,对购房者不利。据统计数据显示,2007年第二季度,北京市中高档住宅市场的整体空置率已达24. 42%。全国高达1.2464亿平方米商品房空置面积,无疑蕴藏了巨大金融风险。国家就应该采取有力措施,以使商品房空置率在一定时期内降到比较合理的区间,否则将给国民经济发展带来一系列问题。 ;二、房地产泡沫的生成机理;例子：上海 上海市的投资性购房比例相当大。据上海房管部门调查统计，2003年底上海投资购房占16.6％，这个比例是相当高的，已经超出了国际警戒线60%。中心城区有大约4.5万套“无人房”，合计面积为500多万平方米。浦东区的有些住宅小区的水电费收缴率只有60%左右，无人居住的房子占40%左右，而这些不缴水电费的住房都是已售房屋，这些房子可以认定为“炒房”者购买的住房。 2、投资品的价格决定不遵循一般的均衡规律, 它的价格决定于未来的收益预期。投资品的市场没有均衡点, 对于投资品而言, 预期价格上涨则需求增加, 预期价格下跌则需求减少。 在一个时点上, 住房的投资性 “需求” 会成为未来某个时点住房的 “供给” 。因??, 一个城市的房地产市场中, 投资性需求的比例不能超过一定的界限, 否则会危及房地产市场的健康和稳定。国际公认的警戒线是 20%。但需要注意的是, 国际上的所谓投资性购房包含房地产基金投资购买的房地产, 这些投资者购买的房地产并不出卖, 主要是收取租金。如果剔除这部分, 剩下的就是真正 “炒房” 的投资者, 这部分的比例应该一般不能高于 10%, 否则市场会出现较大的泡沫。 ;3、空置率下降并不能说明房地产市场没有泡沫 从国外房地产市场的价格波动规律看, 房地产市场呈现周期波动的特征。可以将一个周期分为萧条、 复苏、 繁荣、 和衰退四个阶段, 随着条件的不断变化 ( 如居民收入增加) , 市场需求逐渐增加空置率下降, 市场进入复苏阶段; 随着价格的不断上涨, 需求和供给都快速增加, 空置率进一步下降, 此时是市场的繁荣阶段; 但房地产价格的持续上涨, 超出了一般居民的可承受能力, 市场的需求增长小于供给的增长, 市场价格开始下降, 空置率开始上升, 交易量也开始萎缩, 进入第四个阶段。 ;空置房存在的必然性;空置存在的必要性;*;*;*;*;空置率过高的原因及解决措施;问题3：开发经营商经验不足, 队伍素质有待提高，房屋建设之前缺乏切实的可行性研究 提高开发商自身素质； 认清形势, 准确把握市场。 问题4：价格因素 （①土地价格偏高②各项收费名目繁多, 标准偏高③税收偏重④各种保证金增加开发成本⑤近年实行的拆迁资金监控制度、预售监控制度、工程招标投标制度加重开发成本⑥垄断行业收费高） 清理房地产税费，理顺商品住宅价格。 ;消费者;市场;制度