天津金色领地媒介推广简案.docVIP

我们的思路 第一部分 由城市艺墅看宝坻的地产市场 第一 顺驰及城市艺墅 第二 项目市场分布 第三 看宝坻的市场 第二部分 金色领地客群分析 第一 金色领地的基本情况 第二 客户分析 第三部分 推广思想 第四部分 推广节奏的控制与执行 第一 销售周期界定 第二 预计销售周期 第三 推广媒介选择 第四 开盘前营销计划 附公司设计报价 金色领地推广简案 第一部分 由城市艺墅看宝坻的地产市场 第一 顺驰及城市艺墅 宝坻城市艺墅，作为顺驰的战略品牌产品之一，虽然取得了预期的销售效果，但项目在推广的过程中暴露出一些问题，在当地产生了不良的形象。 问题主要集中在两方面，其一是不能按照规定的时间内交房，其二对产品作了不符于合约的修改，最终导致了业主的强烈不满且与开发商产生了一定的冲突。 探究其深层次原因，源于开发商在某些环节上不能恪守承诺与诚信，忽视业主的正当权益。 金色领地，作为泰达房产的力作之一，应该发挥自己的品牌、产品优势，杜绝不良现象的产生，最终树立比较鲜明、良好的企业形象、产品形象。 第二 项目市场分布 目前，宝坻有多个在建的或在销的项目，如京津新城、春天印象、宝鑫景苑、鸣石苑等等，档次不一，大体分布在逐渐成熟的生活区内。 现在宝坻市场、人们的消费心理逐渐成熟，对产品的档次要求也逐渐提升；地产市场逐步升温，同一区域内的竞争也相对激烈。 第三 看宝坻的市场 从宏观经济角度来考量，宝坻位于京津唐三地之间，先天的地理优势加上政策的引导、本身的自然资源，使宝坻的经济近几年迅猛发展。 经济实力的增强，人们收入自然增长；在人们的需求、政府的推动下，城市化进程加速；从区域经济的发展历程来看，宝坻目前处于城市进程的初始阶段，在地产方面，就表现为一个区域地产市场的复苏。 人们对进入宝坻市场开发商的认同以及对新生活理念楼盘的接受就从另一个方面证明了这一点。 第二部分 金色领地客群分析 第一 金色领地的基本情况 地理位置： 位于宝坻城关镇规划中的行政中心。 位于宝坻城关镇潮阳大道北侧、开元路东侧、太平庄水渠西侧、规划路南侧。 占据环渤海经济圈，处于北京、天津、唐山三地之腹。 建筑空间 占地面积约12万平方米，总建筑面积约16万平方米。 户型以90平米的二居室为主，同时配合三室和情境洋房等大面积户型，总计1000余户。 第二 客户分析 主要客群：政府职员、公务员、教师等有固定收入群体以及当地民营企业主、个体经营者等收入相对较多的消费群体为主。 客群特征： 收入水平：家庭收入多元化。宝坻经济飞速迅猛，在地方GDP增长的同时，人均收入也得到相应的增长，尤其是在优势政策的引导下，利用本地区的自然、人力资源，宝坻的第三产业得到飞速的发展，造就了无数的高收入家庭，产生了无数的消费潜力。 接受心理：在具有一定的经济实力之后，此类消费人群会从居住方式、生活理念上进行提升或更新，尤其是近邻北京、天津、唐山，可以很快地接触比较新的生活方式以及理念，当其处于城市化进程之中，更宜于向往、接受新的生活理念。 从众心理 ： 宝坻的信息传播相对比较滞后，接受外界信息的渠道相对较少，而内部之间的沟通相当的活跃，公众的意见或内部的示范作用很大，从众心理、口碑效应传播现象比较多。 消费观念：现在宝坻对“按揭消费”已经能够接受，敢于“花明天的钱，办今天的事”。传统的消费观念已经有所更新，这主要是由于收入逐渐增多，还款的能力逐渐提高，宝坻商品房的热销从侧面说明了这一点。 住宅档次：现在宝坻的消费者对住宅的结构、层高、环境等设施要求都有很大进度的提高，从一幢幢设计新颖别致1．内部认购期： 目的：预热期，主要通过硬性广告配以软性文章在报刊媒体上进行形象宣传，向市场导入本案个性特征，吸引市场注意力并通过内部认购价试探市场，确定产品价格定位的准确程度。亦可获得部分买家先期下定，为开盘引爆市场积累客源。 2．开盘期 目的：项目全面向市场展现，主要通过DM以强大的宣传攻势，使其成为当期市场阶段的中心点，以最短的时间内吸引尽可能多的买家成交，通常开盘期的销售状况决定着此项目的成功与否。 项目开盘时，与之配合的一切销售工具应该完全准备到位，包括样板间，楼书，沙盘等。媒体宣传应多方位出击。 3．强销期 目的：利用定期派发的DM将产品自身卖点逐一向市场曝光，通过不同卖点的宣传以及灵活的促销方式，吸引不同需求之买家，达到销售之目的。 4．持续期 目的：持续维持市场竞争力，争取大批前阶段未购客户成交 市场情形：此时，发展商应该能完成总销售额的60%以上，已无太大销售压力，应将广告投放量继续压缩，将主要精力用于已购客户签约及后期服务上，同时，力争将前阶段已有购买意向但