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天明雁鸣湖项目定位报告2011年1月26日 WISH 开发商的愿景WHERE我们的机会在哪里WHAT我们的理解是什么WORTH我们的价值是什么WAY 我们的途径是什么物业建议项目认知市场研判战略解析项目定位恒辉5W定位模型利海项目雁鸣湖绿城项目乡间公路中东公路（省道）问题界定 本项目关键在于： 1.项目入市时机的探讨？ 2.如何应对利海、绿城的竞争，借势占领属于天明的市场？市场研判2010年房地产市场分析项目认知郑州别墅市场总体分析战略解析 郑州别墅发展趋势项目定位项目周边竞争物业分析目录2010年房地产市场分析目录市场研判郑州别墅市场总体分析项目认知项目周边竞争物业分析战略解析 郑州别墅发展趋势项目定位一：严令限购 调控楼市 2010年房地产市场十大关键词二：保障住房 规模升级 三：土地收入 再创新高 四：土地清查 查而不处 五：央企清退 清而不退 六：房企融资 渠道受限 七：二线城市 快速发展 八：万科销售 首破千亿 九：商业地产 热潮涌动 十：房产税传闻 如火如荼 2010年全国房地产市场整体运行情况2010年，全国房地产开发完成投资48267亿元，比上年增长33.2%，其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%.2010年，全国房屋施工面积40.55亿㎡，比上年增长26.6%；房屋新开工面积16.38亿㎡，增长40.7%；房屋竣工面积7.60亿㎡，增长4.5%，其中，住宅竣工面积6.12亿㎡，增长2.7%。2010年全国房地产市场整体运行情况2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%。商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%。12月份，全国房地产开发景气指数（ “国房景气指数”）为101.79，比11月份回落1.41点，比上年同期回落1.87点。 2010年郑州市房地产市场整体运行情况 1-12月郑州市市区 商品房累计批准 预售面积1043.56万㎡，较去年同期上涨40.69% 商品住宅累计批准预售面积836.56万㎡， 较去年同期减少29.98% 商品房累计 销售113735套（间）， 较去年同期下降7.17% 销售面积1151.06万㎡，较去年同期下降0.87% 销售金额706.56亿元， 较去年同期上涨23.92% 销售均价为6138元/㎡，较去年同期上涨25.01% 商品住宅累计销售101957套（间）， 较去年同期下降9.02% 销售面积969.91万㎡， 较去年同期下降2.87% 销售金额536.94亿元， 较去年同期上涨17.41% 销售均价为5536元/㎡，较去年同期上涨20.87% 截止12月31日市区可售商品房面积370.39万㎡，其中商品住宅面积202.7万㎡。郑州别墅市场总体分析目录市场研判2010年房地产市场分析项目认知项目周边竞争物业分析战略解析郑州别墅发展趋势项目定位郑州市别墅产品投放量与销售量统计（数据来源：郑州市房管局） 2010年，郑州市别墅投放量11.2万㎡，别墅销售量15.87万㎡，整体均价在14600元/㎡，供求缺口有拉大趋势，产品价格则继续高速攀升。郑州市别墅产品成交价格特征2008-2009年郑州各总价段别墅成交状况表郑州市别墅成交总价分布较均匀，总价低于450万元的成交比重较大，达到91% 。郑州市别墅分布图1、格林度假山庄2、加州第一城3、东方今典4、建业森林半岛5、21世纪社区别墅6、家和万世花园7、纯翠领域8、普罗旺世9、金桂·天然居10、英协花园11、帝湖花园12、九郡弘13、大河龙城14、假日御园15、盈家水岸16、鹿港小镇17、甲六院18、果岭山水19、怡丰森林湖20、优山美地21、河森林度假山庄22、阳光·馥园23、西雅图24、联盟新城25、温哥华山庄26、中凯铂宫售罄在售或形象郑州市不同区域别墅概况楼盘名称产品类型占地面积（万㎡）别墅建筑面积（万㎡）综合容积率面积区间（㎡）大河龙城华亭溪谷联排、叠加、双拼21.7120.74172-371清华忆江南独栋、双拼1465.250.35270-403怡丰森林湖联排46.711.05200-260九郡弘独栋82.030.25560-580甲六院双拼5.53.51.04370-664思念果岭山水独栋、联排36010.30.7215-485龙泊圣地独栋、双拼、联排别墅33560.57160-480正商红河谷独栋、双拼别墅33501.49200-250林溪湾 双拼、联排、洋房43 -首批0.69240 温哥华山庄双拼2091.6575-613联盟新城联排、叠加、双拼53111.2259-420 惠济板块龙湖板块郑东板块市区板块和近郊板块产品面积较大，稍远一点，比如龙湖板块，面积开始控制的较小。郑州市典型别墅产品及价格项目名称所在区域产品类型面积段（㎡）单价（元/㎡）总价（万