原生墅项目提报演示.ppt

目 录 市场与环境 项目定位 操盘思路 业务策略 广告企划 一、总体市场分析 1、宏观环境 ? 国内经济持续稳定快速发展，国内生产总值有望保持8－9％的增幅（04年9.5％），北京有望保持10％以上的增幅（04年13.2％），使城镇居民的住房需求量大幅上升。 2008年奥运工程的逐步展开和实施、加大危旧房改造、北京新城市规划、提高行政和事业单位员工工薪等中长期利好因素，对房地产业具有较大的促进作用。 一、总体市场分析 1、宏观环境 房地产政策的连连出台力促楼市健康发展。 ? 普通居民已成为购房消费主力群体，未来需求潜力巨大。 北京新城市规划的出台将调整北京房地产市场的区域发展。 ? 北京市政交通逐步完善，住宅郊区化已被市场接受。 一、总体市场分析 2、2004年北京房地产市场运行情况 宏观调控下，房地产开发投资增速放缓、土地开发面积大幅度降低；? 开竣工面积增速不同程度放缓；? 商品房空置面积减少，空置率销售额持续增长，多年老盘普遍持续消化； 一、总体市场分析 3、市场供应 受宏观调控的影响，2004年市场供应总量减少、投放速度放缓、但交易火爆。 开发方向郊区化趋势进一步明显。 供应结构倾向于中低档次。 新盘开盘价格普遍上涨。 一、总体市场分析 4、销售情况 在主观上宏观调控的影响下，市场供需状况反映的客观结果是，2004年北京房地产销售市场上一片旺销之声。 根据北京房管局的月度销售报告统计，截至到2004年9月份，北京房地产市场成交面积为2262.75万平米，已经超过2003年全年成交量的2123.19万平米，总成交金额为1340亿元，预售部分成交价为6696元，分别比去年同期增长38.12%、49.87%和8.89%。 一、总体市场分析 5、2005年预期 ——市场供应情况 2005年供应量将有所减弱，郊区县集中供应趋势明显。 ? 一、总体市场分析 5、2005年预期 ——市场供应情况 4号令和71号令的相继出台，使2004年的土地供应明显有减少趋势。这种趋势将一直持续下去。从2004年购置土地面积、完成土地开发投资、新开工面积等都出现了一定幅度的下降，表明目前的宏观调控措施将对房地产开发有一定的滞后影响，减弱房地产开发投资增长的后劲，将不利于明后年投资的增长，明年供应量将有所减弱。此外，土地拍卖计划不明确、拍卖制度不完善等情况导致此类土地供应稀缺，土地购置价格提高，这些都将导致明年土地供应量减少。 一、总体市场分析 5、2005年预期 价格走势——整体趋势看涨，不同区域增长幅度不同。 对比2004年的销售成交情况，我们可以看出2004年北京楼市发展的根本动力更多的是来自于市场的需求，而非单方面的市场供应量的减少。因此，我们在对2005年的市场价格走势做出预测前，最重要的是把握市场需求状况是否会发生变化，其次，是市场供应情况的变化，以及土地成本等因素的影响。 一、总体市场分析 5、2005年预期 第一，市场需求方面：由于奥运效应和北京经济的良性发展，北京已经不再是北京人的北京，而更加成为全国的北京，外地入京购房趋势日益明显。由于北京投资置业环境的改善、奥运会效应等原因，吸引了大批外地及外籍客户在北京置业投资，从而很大程度拉动了北京住宅市场需求。 第二，开发量及开发速度的放缓，将导致2005年房地产市场需求结构进一步促使房价上涨。 一、总体市场分析 5、2005年预期 第三，开发成本的增加。包括土地成本、建筑成本，资金成本。由于拿地的难度更大，有土地的开发商将一改以往的规模制胜的路线，而走精工路线，导致综合成本加大。银行利率提高，贷款难度加大，自有资本金提高，都将导致资金成本大幅度提高。 第四，由于行业产品生产周期特点，房地产市场供给表现出很强的惯性。考虑到惯性因素的影响，我们认为2005年北京楼市的价格(住宅市场)将依然延续今年的形势，呈现上升趋势。 北京市人民政府关于大兴区区域规划和黄村总体规划的批复中，大兴区位于北京市南部，区域规划总面积为1030平方公里，至2010年全区规划总人口115万人。大兴区作为全国生态农业、林业区和本市重要的副食品基地，要充分发挥交通、资源和环境优势，调整产业结构，促进经济持续快速发展，协调好与大兴新城黄村和亦庄新城的发展关系。 黄村位于大兴区北部，城市规划区总面积94.60平方公里，其中规划