推荐《物权法》与《物业管理条例》.pptVIP

* * 2. 签订物业服务合同应注意的事项 物业服务的内容、范围和期限 明确业主委员会的权利义务 明确物业管理企业的权利义务 违约责任的约定 合同条款宜细不宜粗 无偿与无期限的承诺 * * 物业管理公司发出催款通知书进行合理催缴 请求业主委员会催缴 以律师函进行催缴 向法院申请支付令，以支付令催缴或强制执行 利用简易法庭起诉 普通法庭起诉 物业管理欠费的追缴 * * 强化物业管理消费意识，追讨拖欠费用 一般性追讨 针对性追讨 区别性追讨 注意二年诉讼时效 催款通知书 电话与业主沟通 最后通知书 按法律程序裁决 律师函催交 支付令催交 简易法庭催交 普通法庭催交 留置权催交 * * 物业服务定价成本构成： 人员费用 共用部分日常运行、维护费用 绿化养护费 清洁卫生费 秩序维护费 保险费用 办公费用 管理费分摊 固定资产折旧费 经业主同意的其它费用 * * 物业管理中的供水、供电合同 供电、供水等市政企业 在物业管理活动中的权利义务 《物业管理条例》第四十五条、第五十二条明确规定了供水、供电等市政企业的权利义务……向最终用户服务、向最终用户收费 供电、供水合同可以是书面合同，也可以是事实合同 停电、停水的侵权责任 * * 1、所有权人权利至上,以建筑物区分所有权为基础 业主成立业主大会、业主选聘物业管理公司 业主委员会委员应当由业主担任 2、个人利益与公共利益相协调，不得损害个人的根本利益 遵守业主公约、业主大会议事规则、业主大会决定 维护建筑物的整体和共用部分的正常、安全、合理使用 维护公共秩序 按时交纳物业管理服务费用 3、禁止权利滥用 业主委员会成为执行机构 《物业管理条例》基本思路……保护业主财产权利，协调单个业主与全体业主利益关系 * * 《物权法》与《物业管理条例》 1. 业主对建筑物管理方式的自主选择 2. 由业主共同决定的事项及其程序 3. 业主大会投票权 4. 业主大会、业主委员会的法律地位与诉讼地位 5. 物业管理与供水、供电、供气、供热等关系 物业管理维修基金与专项维修资金 1. 物业管理日常维修与中修、大修、更新改造 2. 专项维修资金的筹集、使用 包干制与酬金制 * * * * * * * * * * * * * * * 《中华人民共和国物权法》与《物业管理条例》福州融侨物业合肥分公司质量保证部 * * 什么是物权？ 物权： 物之归属权、物之利用权 即是权利人对特定的物的直接支配、管领并获得利益的排他性权利 直接支配意味着无须他人的同意、无须他人的意思、无须他人的介入 权利人就可以独立地作出决断 并根据自己的意志控制、占有、使用以及依法处分、处置的民事权利 物权具有直接支配性、排他性、绝对性、对世性 * * 专有部分与共用部分之范围界定 确定专有部分与共用部分范围对物业管理的意义与作用： 内容：专有部分——专项服务、特约服务 共用部分——常规服务 责任：专有部分——业主自己负责 共用部分——物业管理公司、业主大会及业主委员会分别负责 费用：专有部分——业主自己承担 共用部分——物业管理费、专项维修资金、业主大会及业主委员会决议的分摊 权利与义务不同 有利于解决纠纷 * * 专有部分之最后粉刷层说 专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的最后粉刷层所围成的立体空间 最后粉刷层也称为抹灰层 各种管线的共用部分与专有部分划分 专有部分是指在建筑物中依法取得的独立使用并具有排他性独立空间或区域，包括为这些空间和区域专用的计量设施和管线接驳终端以内的相关设备设施 共用部分是指物业管理区域以内，专有部分及市政设施以外的，属于全体业主或两个及以上业主共同所有、共同使用的场所、空间、设备、设施 * * 道路、绿地、场所、设施、设备之所有权 屋顶 外墙 地下室 外墙 停车位 D E F C B A 楼梯 * * 车位、车库之所有权 《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。” 关键词: 规划--------以政府规划许可证为准 当事人------所有权的初始获得、创设获得、原始获得与继受获得 等方式约定-------有约定即OK * * 车位归属 * * 车位、车库、人防工程、会所、架空层等之所有权 屋顶 外墙 地下室 外墙 停车位 D E F C B A 楼梯 * * 建筑物区分所有权的法律关系 专有部分