首开大连商业金融项目定位报告61p.pptxVIP

参考：1项目背景——宗地概况本案位于大连东港区东部，建筑面积约22万㎡，为商业金融用地，容积率5.0；由首开集团从大连机床集团购置，楼面地价6700元/㎡左右；本案东北路机场人民路本案14km黄河路火车站 二线城市，高容积率，中等体量综合类项目10km4.5km名称数量土地面积43900㎡容积率5.0总建面21.95万㎡用地性质商业金融用地产权40年西安路商圈青泥洼商圈简要版报告目录二、项目分物业类型定位及产品深化1、公寓产品定位深化1.1公寓产品定位1.2公寓产品设计建议2、办公楼产品定位深化2.1办公产品市场需求2.2办公产品定位2.3办公产品设计建议3、商业产品定位深化3.1商业市场产品回顾3.2商业市场定位3.3商业产品设计建议3.4商业业态建议一、项目整体定位1、市场核心结论回顾2、项目整体形象定位3、项目整体市场定位4、项目整体功能定位5、项目整体客群定位6、项目各物类型体量配比7、项目整体功能布局8、建筑风格建议9、园林景观建议Part 1项目整体定位定位前提——核心结论回顾立足区域价值平台，在竞争环境中，寻找市场产品机会；定位前提——核心结论回顾区域整体价值较高大连东港未来5-10年后区域价值将会有明显的提升，因此项目的区域属性带来项目的基础占位较高！项目自身条件限制地块处于商务综合区边缘， 价值平台相对较低，加之企业要求快速回现，因此高端定位较难实现。同时面临龙湖保利的肉搏竞争！定位前提之基本点：立足区域价值平台，克服自身限制条件地块定位前提——核心结论回顾项目占位策略:追区域大势，补市场空缺12挑战者：非行业老大，中大规模市场领导者：行业老大—垄断价格—产品有不可重复性—过河拆桥—改变游戏规则—强调新的评估标准—强调产品的特色和价值本案的战略选择：追区域大势，补市场空缺√√—搭便车，借势—以小博大，杀伤战术—价格战的制造者—目标明确，挖掘客户—瞄准市场缝隙—创新产品和需求点34追随者：次/非主流市场补缺者：敏锐的机会主义者项目整体战略选择—占位中高端顺势而不跨越务实而不张扬安全而不冒进项目整体战术选择—站得高，落得稳利用区域，打造顶级平台价值比肩龙湖，打造精致产品细节超越保利，打造高性价比物业四维定位之形象定位：现代大气际荣耀国际尊贵品质未来首开.大连世界城整体项目——市场定位四维定位之市场定位：中高端城市综合体品质高万达广场龙湖绿地中心高品质海港城东港第本案凯丹天地保利中高中偏公建性质偏居住性质商务功能商业功能居住功能整体项目——功能定位四维定位之功能定位：CBD新区商务生活港酒店功能特色商务酒店精致商业街区SOHO办公公寓整体项目——客群定位四维定位之客群定位：以投资客为主物业类型精品公寓Soho办公商业街酒店理念新区宜居居所服务性商务体验式街区精致商旅服务图片客群定位70-80%为大连本地及外地的投资兼自用，看重总价与升值潜力； 20-30%属于大连本地商务自用型客户，看重产品舒适度和附加值10%属于旅游度假等偶得客户，关注海景资源等40-50%为东北三省乃至全国的投资群体，关注项目形象和升值潜力； 50-60%为中小型企业自用，来自人民路和青泥洼的办公改善型客户，主要行业包括商贸、货运代理，广告咨询等服务性机构60%-70%东北区域专业投资团体，关注总价，承受力强； 20-30%为金融、 餐饮自用客群； 10%为随机性客户；60-70%商务客群，关注会议、餐饮设施等； 其余为旅游度假探亲等随机型客群；整体项目——地块各物业类型体量配比地块各物业类型体量配比机会研判：底商面积最大化、公寓体量最大化，控制酒店投资，适当配比SOHO物业类型产品选择机会支撑居住类 中小面积公寓为主居住物业符合区域发展阶段特点小户型销售速度快，满足投资客群需求商铺类商铺面积最大化销售价格高，利润空间大办公类中小型商住soho办公氛围尚不成熟，不适合大体量办公甲级办公只租不售，乙级办公市场不乐观中小型商住soho销售情况良好酒店类 建议特色商务酒店高星级酒店竞争压力大，特色商务酒店客群广泛，回收期短，资金压力小品牌度高，对本项目具备一定提升带动作用整体项目——地块各物业类型体量配比地块各物业类型体量配比建议项目各物业体量配比方案如下：1.酒店物业2. 商业物业根据北京万怡、贝尔特等特色商务酒店的规模；建议本项目酒店体量2万㎡左右；根据商业价值最大化的原则，结合地块尺寸，预计商铺体量2万㎡ ；3.SOHO物业4. 公寓物业考虑未来会展会晤等办公企业的需求，分担一定的销售风险，建议本项目做1栋SOHO，2万㎡左右综合考虑销售速度与项目效益，本着体量最大化的原则建议本项目公寓为16万㎡ ；整体项目——地块价值分析考虑海景资源、道路交通及展示效果等因素，价值分析如下：商业价值：东南西南北侧；居住价值:北侧西南东南北侧区域地块北部可