深圳彩悦大厦市场定位部份.ppt

* 深圳·『彩悦大厦』 开发调研及定位思路案 2009.3 第一部分：区域调研 地理位置：梅龙路与新区大道之间，深圳新火车站旁 往南：距离梅林关2.5公里。 往北：距地铁4#和5#线汇集的轨道交通枢纽站场500米；距布龙公路（省道S306）1.5公里 往西：100米是深圳新客运火车站。 公交：K302、390、K384等公交线路直通市中心区，至福田客运枢纽仅需30分钟（实测）。 皇岗路-新区大道-布龙路-本项目，快速干道，无需经过梅林关。从岗厦到本项目车程20分钟（实测）。 彩田路-梅林关-梅龙路-本项目，深圳南北中轴快速干道，从岗厦到本项目车程20分钟（实测）。 香蜜湖-福龙路-新区大道-本项目，快速干道，仅需15分钟（实测）。 区域地理位置 地铁4号线：链接皇岗口岸和市中心，现已动工，计划2010年全线通车。2009年3月19日正式签约，由香港港铁运营。 地铁5号线：贯穿南山、宝安、龙岗、罗湖四个区，串联南山、龙华、布吉等三大轨道交通枢纽。现已动工，计划2011年6月全线通车。 2005年3月，铁道部明确了深圳市“两主一辅”的铁路客运格局，深圳新客站作为主要客运站，选址于宝安区龙华二线扩展区内。新客站还将接驳城市轨道交通4、5、6号线及长途汽车、常规公交、出租车和社会车辆等多种交通方式。成为华南地区乃至全国重要的区域性铁路客运枢纽，深圳市最重要的陆上交通门户和一个具有口岸功能的特大型铁路车站。 2004年元月，国务院常务会议审议通过的《国家中长期铁路网规划》明确了国家“四纵、四横” 客运专线结构中的“两纵”（“京-广-深-港客运专线”及“杭-福-深客运专线”）交汇到深圳。 大型基建交通规划 深圳在2008年3月初已经下发“深规选HQ-2008-0126号”、“深规选HQ-2008-0127号”、“深规选HQ-2008-0136号”、“深规选HQ-2008-0128号”四份文件，为位于龙华新城的深圳火车新客站选定红线并已动工，预计2010年7月竣工。届时，这一以长途客运为主的现代化综合交通枢纽将成为深圳规模最大的火车站，共设有10个站台20条线。 民治街道原属龙华街道，于2006年4月29日正式挂牌成立。街道辖区总面积30.69平方公里，总人口49.3万，其中户籍人口1.9万，下辖民治、民新、民乐、新牛、上芬、龙塘等6个社区工作站，共20个社区居委会。（流动96%） 街道公共文化服务设施及学校齐全。所辖范围内有广场1个、影剧院1家、图书馆8个、公园5个，建有民治村史馆、白石龙文化名人营救纪念馆。街道共有中、小学10所，其中公办中学1所，公办小学3所，民办学校6所。 工业企业门类繁多，物流、金融、通讯业发达。辖区现有工业企业315家，其中“三资”企业30家，“三来一补”企业21家，民营企业264家。行业覆盖电子、塑胶、五金、服装、礼品、玩具、纸品、家私、机械等。民治现代物流业发达，辖区华南国际物流中心是深圳市八大物流园区之一。民治街道辖区现有农业银行、中国银行、工商银行、上海浦东银行等四家银行和航空证券、上海证券等两家证券公司，银行营业网点有9家，2007年末各项存款余额61.13亿元人民币、贷款余额25.33亿元人民币。 民治街道简介 2007年1至12月份，街道实现地区生产总值31.45亿元，同比增长14%；工农业总产值39.29亿元，同比增长23.6%，其中规模以上工业总产值39.1亿元，同比增长21.5%；社会消费品零售额为11.1亿元，同比增长15.4%；固定资产投资33.1亿元，其中房地产投资29.1亿元，约占88%。 一是区位优势明显 庞大路网交汇点及国家级铁路枢纽：随着预计中的由龙华和布吉组成的“布龙区”的成立，火车站迁址龙华，华南国际物流中心的落户，以及未来地铁4、5号线，龙华片区将以其在空间、交通和规划等方面的优势迅速发展成为深圳的城市新区。 规划建设配套齐全：项目周边即将开工的有博览馆、体育中心、综合医院、龙华高中 民治街道的发展态势 二是功能定位独特 在民治辖区，有一片面积共19平方公里的二线拓展区。该地块于1998年完成征地工作，是目前深圳最大的政府预留用地。其功能定位为深圳中心区配套服务的高尚生活居住服务基地和部分文化、体育、教育设施的配套区。 未来都市轴心：本项目地处有着无限发展潜力的龙华片区的中心地带。 深圳中部服务组团中心：龙华镇是深圳规划中的主要卫星城镇之一，深圳市政规划将龙华定位为由龙华、布吉、观澜组成的中部服务组团的中心；福田中心区的延伸和生活配套区的二线拓展区，也定位为“福田区后花园”。 民治街道的发展态势 三是房地产业发达 房地产业已成为民治街道第一大支柱产业，现有锦绣江南、梅陇镇、风和日丽、日出印象、圣·莫丽斯、世纪春城、幸福枫景等大型楼盘50家，2007