土地面积114亩 -中国艺库项目立项分析可行报告.docx

中国艺库项目可行性分析报告成都市东盛房屋开发有限责任公司XX年2月13日目录第一部分龙泉驿区城市概况第二部分龙泉驿区房地产市场概况第三部分 项目区域概况第四部分 项目概念性定位第五部分 项目投资分析第六部分 项目可行性评估第一部分 龙泉驿区城市概况一、地理位置龙泉驿区是四川省省会成都市九区之一，东傍龙泉山麓，西连成都平原，为国家级成都经济技术开发区所在地、成都市东部主城区，被誉为镶嵌在巴蜀大地的一颗璀璨明珠。全区幅员面积556平方公里，辖4个街道办事处、8个乡镇，人口57万。龙泉驿区是国务院命名的“中国水蜜桃之乡”，四川省经济综合实力十强县（区）。二、交通状况龙泉驿区位优势突出，交通四通八达。区政府所在地距成都市中心12.6公里，距双流国际机场28公里，为蓉城门户，居川渝要津，是成渝经济走廊的桥头堡。成都东大街东延线等五条大道与成都市中心紧密相连，成渝高速、成南高速、成渝铁路、成昆铁路穿境而过。规划中的成都地铁2号线直达中心城区并已动工，成简快速路、成龙快速通道、成渝高速高架桥龙金快速通道、龙石快速通道等均将到达或者穿越龙泉驿区，实现龙泉驿区与主城区无缝对接和与周边区县的快速通达。三、区域规划及人口状况龙泉驿区位于成都市东部，紧邻龙泉山西侧，是成都市向东向东发展的主体区域、四川省目前唯一的国家级成都经济技术开发区所在地。幅员面积556平方公里，辖4个街道办事处、7个镇、1个乡，人口57万。2010年，全区共实现GDP收入368.54?亿，实际增速19.50%，名义增速37.05%。全区规划以“一主、一区、三片”统一规划。 “一主”：龙泉主城区。以管理、金融、商贸、居住、文化、体育、教育等功能为主的综合性功能区。“一区”：国家级经济技术开发区。成都市最重要的工业集中发展区之一。“三片”：生活、旅游、教育科研片区现代物流基地、休闲型观光旅游、生态农业片区。四、工业发展龙泉驿区工业发展势头强劲，正崛起成为西部重要的汽车城。成都经济技术开发区先后引进了来自美国、日本、德国、加拿大、港澳台等20多个国家、地区和国内的工业项目300余个，其中包括一汽大众、立邦涂料、阿克苏诺贝尔、BHP等15家世界500强企业和海瑞克、捷安特、吉利、奥克斯等20余家知名企业、上市公司。目前，已聚集了一汽大众、吉利轿车、神钢集团、川渝中烟等大企业集团，形成了具有比较优势的汽车（含工程机械）制造、电子电器、新型材料产业集群，其中，汽车产业已拥有整车、主机和关键零部件等各类项目，形成了完整的产业链。五、旅游服务行业龙泉驿区服务业发展态势显著，城市功能日益完善。一年一度的成都国际桃花节已成为享誉中外的集旅游、招商、民俗与一体的国际性盛会，西部客家第一镇洛带古镇跻身全国知名古镇行列，被国家旅游局誉为“东有周庄、西有洛带、南有丽江、北有平遥”。引进了美国普洛斯、中博科技园、中南动漫、成都汽配城等国内外重大服务业项目，正着力打造文旅康体休闲度假基地、商贸物流中心、总部研发创意新城、生态宜居之城和会展博览之都。六、洛带区域介绍洛带镇俗名镇子场，是成都东山五场之一。位于成都东郊龙泉驿区的浅丘地带。距成都市区约17公里。全镇幅员面积20平方公里，以洛带镇为中心，周围十几个乡镇还聚居着约50万客家人，约占当地人口总数的八成以上。洛带镇以客家文化名扬全国，洛带近五年每年实现游客接待逾400万，近年来，政府大力打造洛带旅游文化，投入巨资进行持续不断改造。整个洛带区域未来规划地铁4号线延伸线，新规划的成安渝高速公路途径洛带区域，新规划的成都第二机场位于金堂县白果镇距离洛带区域约20公里，未来周边发展前景较好。第二部分 龙泉驿区房地产市场概况一、龙泉房地产开发版块特征龙泉驿现状建成区主要分为六部分：大面镇版块：包括十陵镇城区以及大面镇部分区域，依托城市副中心建设，是最先承接成都主城区蔓延的部分。城市意向较强，但缺乏整体的规划，布局较为凌乱。老城区版块：是龙泉驿县城所在地。配套设施不齐全，居住与商业、工业混杂，城市面貌有待改善。东山版块：是龙泉驿早期兴起的开发热点之一，以生态居住为主要开发理念。经开区版块：龙泉驿工业发展的基地，初具雏形，以工业用地为主，相关配套设施严重缺乏，土地利用集约度不高。同安版块（阳光城）：早期龙泉大规模圈地的区域之一，以休闲度假、投资置业、第二居所为主，入住率较低，别墅开发占相当比例。 洛带板块：无论是住宅、商业开发尚处于初级阶段，近年来开发重点在于古镇的整体开发及经营。二、龙泉驿区房地产市场总体分析2011年1-12月，全区房地产工程投资约60亿元，增长68%；批准新建商品房开工面积228万㎡，同比下降16.8%；批准新建商品房预售面积（新增供应）222.25万㎡，同比增长36.7%;新建商品房销售21161套，面积180.5万㎡，增长5