《房地产投资分析》课程设计-大学城DS1301地块项目方案可行性分析.docx

《房地产投资分析》课程设计设计题目： 大学城DS1301地块 项目策划与可行性研究 专业班级： 工程管理11（ 4 ）班 姓 名： 学 号： 指导教师： 完成时间： 2014年6月 目录第一章 项目概况51.1项目位置51.2 用地规模与地块现状51.3 环境污染及社会治安状况61.4 公共配套设施6第二章 广州市房地产开发市场宏观环境调查分析92.1 宏观经济分析92.1.1广州市地区生产总值92.1.2 广州市居民收入水平92.2广州市建筑行业客观条件分析102.2.1广州市建筑行业发展现状102.2.2广州市房地产行业的投资状况102.3 广州市新兴住宅区域分析112.3.1天河区公园板块112.3.2珠江新城板块112.3.3万博中心板块112.3.4二沙岛板块122.3.5广州亚运板块122.4 项目开发宏观环境评价12第三章 区域环境环境分析143.1区域定义143.2现状与规划143.2.1 现状143.2.2 交通17第四章 项目开发条件分析204.1大学城板块房地产供应情况204.2 周边环境204.3项目所在地客观条件分析与研究244.3.1居住环境分析与研究244.3.2人文环境分析与研究244.3.3发展前景分析与研究254.4该地块建设大型住宅SWOT分析254.4.1 优势（strength)254.4.2 劣势（weakness）254.4.3 发展机会 （opportunity）264.4.4 面临的威胁26第五章 竞争对手与竞争楼盘分析28第六章 消费者调查386.1. 消费者调查综述386.2被访者研究386.3基础数据分析406.4消费者调研分析结果对本项目的启示和建议40第七章 项目STP分析427.1 目标客户确定427.1.1市场细分427.1.2目标市场选择——目标客户描述427.1.3目标客户确定437.2项目产品设计447.3 价格建议477.4 项目促销定位477.5项目分销渠道477.5.1营销分析477.5.2营销方案48第八章 本地块住宅开发市场定位498.1目标客户群体确定498.2项目概念定位508.3项目开发定位50第九章 项目的产品设计方案与进度安排519.1 项目产品设计的概念描述519.2 项目产品的策划519.3 项目产品设计的价格策划519.3.1垂直价差的确定529.3.2水平价差的确定529.4 项目产品设计的销售推广策划529.4.1 广告媒体的选择529.4.2 营销计划539.4.3市场营销渠道53第十章 项目的成本——收益分析5510.1项目基本内容5510.1.1项目概况5510.1.2规划方案及主要技术经济指标5510.2 项目投资估算与资金筹措计划56第十一章 项目财务评价6311.1 税金估算6311.2 投资计划与资金筹措6411.3 借款还本利息估算6511.4 项目财务评价65第十二章 项目风险与不确定性分析7012.1 盈亏平衡分析7012. 2 敏感性分析70第十四章 结论及建议72第一章 项目概况1.1项目位置番禺区小谷围岛大学城DS地块占地面积14924平方米，其中可用地面积为14924平方米，所属区域为番禺大学城板块。项目位于广州大学城南区，中五路和中六路之间，西邻广东工业大学，拥有绝佳的校园景观，书香宜居；东望大学城绿地景观及珠江景观，一线江景，风景宜人；离4号线地铁大学城北站不过100米，交通便利。土地性质为住宅用地，可以说地属大学城黄金地块，十分具有成为大学城新地王的“潜质”。图1-1 （标注A下的蓝色框为DS1301地块位置)1.2 用地规模与地块现状1.2.1用地规模与指标项目总用地面积14924平方米，其中可建设用地面积14924平方米，土地性质为住宅用地（R21）。用地规模指标表1-1宗地编号占地面积容积率建筑密度绿地率建筑面积DS130114924m2≤3.12≤35%≤30%≤46563m21.2.2地块现状本项目地块为已完成拆迁的场地，场地平整，现场施工条件良好；地块所在地小谷围岛四面环水，环境优美，由于政府的积极保护，使得原有的良好生态环境得以保留；由于广州市城市发展需要，项目所在地番禺小谷围岛及其南岸地区已规划建设成为广州大学城，文化氛围浓厚，已有10所高校进驻，1.3 环境污染及社会治安状况 方圆20公里无工厂，周围绿化面积高达40%。空气质量高，配套设施完善 。交通便利，噪音较小，社会治安良好，文化学术气氛浓厚。1.4 公共配套设施学校：国家重点“211”类大学4所：中山大学、华南理工大学、华南师范大学、广东外语外贸大学；综合类大学6所：广东工业大学、广州中医药大学、广东药学院、广州大学、广州美术学院、星海音乐学院、广大附中、北部小学、穗石小学商场：广大