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关于海城县城综合体项目的策划要点 深圳新摩尔商业管理公司杨宝民 2011年1月10日--14 一、科学分析商业规模 选择最佳物业比例 寻找最佳盈利模式 海城属于较大县级城市，海城全境面积为2734平方公里，总人口108万人，市区人口40万，全市辖5个管理区、2个开发区、22个镇，574个行政村。海城是辽宁省较大的县级市，是全国粮食、水果、畜牧业、柞蚕、乡镇企业生产基地之一，素有“渤海奥区”之誉。宗骏·骏都国际地处于海城中心地段,城市的CBD；项目依北关环岛而建,建筑面积约为21万平,由高层住宅,商铺组成。项目周边配套齐全,海城大酒店,万和购物商场,银行,金融,文化,餐饮,娱乐等一应俱全；交通便利,项目北侧紧邻城市中心主干道,直通站前商业繁华地段,不仅如此,项目所在地也是所有市内公交线路必经地。 国内知名企业大润发已于本公司签订合约。大润发的入驻不但可以刺激本地消费,加快海城商业经济进程,给经商者带来商机。由此可见,宗骏·骏都国际的建成必定会海城。 专业女装 3万平方米 重点分布在街区 皮鞋皮具 １万平方米 男装 0.5万平方米 童装 0.5万平方米 家居 １万平方米 运动 0.5万平方米 电器 0.5万平方米 目标 苏宁、国美电器等购物中心 餐饮 0.８万平方米 电影院 0.2万平方米 娱乐 0.５万平方米 引进儿童体验中心 办公 ０.5万平方米 部分出租给相关商家 项目红线图 通过项目现场考察，项目占地面积较小，不适合建设大型综合体（一般县城综合体占地面积在３万平方米以上），可销售物业有限，对项目盈利有较大局限。 建议规划空中立体商业街区，增加可销售物业，做好立体动线规划。 三、做好招商和销售摸底 做好经营管理方案 销售方面：１．主楼建议以公寓和写字楼功能为主，建议销售 ２．销售3万平方米商业街区 保留物业： ８万平方米购物中心 工作难点：销售物业的招商 对于销售价格较高的商铺,初期的市场租金是难以支持售价的，建议在前两年从销售利润中拿出1000-2000万元补贴租金 ，能够正常招商和经营 第一年甲方操作海城综合体项目经营预算 商业规划和视觉形象费用 100万元 含现场指导３万元专家费用 招商宣传和招商代理费用 400万元 含招商手册设计和制作费用 人力资源费用 200万元 含开发财务、工程、营销等部门和项目总经理办公室等 四、项目投入产出分析 实现最佳盈利模式 项目投资 购物中心 ８万平方米＊５０００ ４亿元 商业街区 ３万平方米＊４０００ 1.2亿元 主楼 ２万平方米＊３０００ 0.6亿元 小计 5.8亿元 地价 假定为1.5亿元 总投资为6．3亿元 销售分析预测 ３万平方米商业街区销售为6亿元 目前普通住宅位置较好的售价才４０００元左右，主楼销售为２万平方米×6000元/平方米＝1.2亿元 五、项目成功需要的条件 １．成功实现招商 引进优质商家 提升商铺销售价格 ２．引进优秀经营管理团队和销售代理团队，形成战略合作伙伴 ３．良好的商业规划和建筑设计互相匹配 项目风险 第一 海城第一商圈北移到北关商圈，海城宾馆地块综合体商铺和主楼售价没有达到预计目标 沉淀资金较多 第二 商业规划和设计脱节 保留８万平方米购物中心没有达到预期销售 六、新摩尔商业管理公司的突出优势 深圳新摩尔商业管理公司在东北操作大型综合体的突出优势 １．拥有综合体操作领军任务和团队 1、新摩尔公司简介 新加坡星联国际地产顾问机构深圳市新摩尔商业管理有限公司（简称NEW MALL公司）是一家国际化的专业商业管理公司，拥有中日韩新多国多名商业房地产与旅游房地产规划设计专家、招商、销售策划专家、运营管理专家，理论知识与实践经验丰富，在服务业产业规划、商业房地产与旅游房地产设计、策划、销售和经营管理咨询方面具有独特的核心竞争力。 NEW MALL拥有一批多学科高级经营人材和国内外丰富的零售业资源，注重商业、地产、电脑学科杂交与实际策划效果，在商业地产、旅游房地产、大型千亩住宅区、大型休闲购物商场的设计、策划、销售和经营管理方面，已经完成了一批有影响的大型城市综合体项目，正在操作长沙市城东国家经济开发区CBD和长春城市综合体一条龙项目，积累了丰富的专业经验。 2、东北服务重大商业地产项目情况 2004年杨宝民先生应邀作为专家组成员评审长春盛世城购物中心方案，系统调研长春主要商圈，形成初步研究成果。 2007年 11月作为首席专家指导长春鲁辉国际城商业规划，两次调研长春重庆路商圈和红旗路商圈专题调研； 2009年3月中旬我们应高力集团高董事长邀请，为长春高力不夜城综合体项目公司提供现场诊断服务，深入研究长春重庆路核心商圈。3月下旬应长春房地产报邀请，作为特邀嘉宾为