临沂项目市场研究报告.doc

第1章 项目地块运作思路 5 1.1 产品定位 5 1.2 土地价格推导 7 1.3 开发策略 9 第2章 项目地块及区域分析 12 2.1 地块位置及现状 12 2.2 地块经济指标 13 2.3 地块四至 15 2.4 项目周边片区状况 16 2.5 区域交通分析 18 2.6 区域内相关配套 19 2.7 区域内居住区 20 2.8 地块SWOT分析 22 2.8.1 Strength优势分析 23 2.8.2 Weakness劣势分析 25 2.8.3 Opportunity机会分析 27 2.8.4 Threat威胁分析 28 2.8.5 劣势和威胁规避 28 第3章 项目地块建议 30 3.1 项目规划初步建议 30 3.1.1 整体规划建议 30 3.1.2 户型配比建议 30 3.1.3 项目整体形象定位建议 31 3.2 客群初步定位 33 3.2.1 别墅及花园洋房产品客群 33 3.2.2 高层及多层产品客群 34 第4章 宏观经济定位支撑分析 39 4.1 临沂城市介绍 42 4.1.1 临沂区位及城市概况 42 4.1.2 临沂交通 45 4.1.3 临沂行政区划 46 4.1.4 临沂人口 46 4.1.5 临沂经济开发区介绍 47 4.1.6 临沂城市空间布局分析 51 4.1.7 临沂城市功能定位分析 52 4.1.8 城区发展规划 54 4.2 临沂城市经济发展 54 4.2.1 城市GDP分析 54 4.2.2 居民生活 55 4.2.3 经济基础结构分析 56 4.2.4 房地产投资分析 57 4.2.5 商品房供需比 59 4.2.6 综述 60 4.3 相关政策 61 第5章 临沂市房地产市场环境分析 63 5.1 临沂市住宅市场发展成熟度分析 63 5.1.1 临沂住宅市场各发展阶段市场特征分析 64 5.1.2 临沂市住宅产品演变史 64 5.1.3 临沂市住宅市场现状特征总结 65 5.2 07－09年土地市场成交分析 66 5.3 临沂07、08年各区域居住性土地成交量对比 67 5.4 临沂07、08年各区域居住性土地成交价格对比 68 5.5 2009年1-5月临沂各区域居住性土地成交量对比 69 5.6 2009年1-5月临沂各区域居住性土地成交价格对比 69 5.7 临沂市土地基准地价 70 5.8 临沂楼市的主要特点和趋势分析 72 第6章 临沂市住宅市场分析 74 6.1 住宅调研的目的和方法 74 6.2 样本选择 74 6.3 板块分析 75 6.3.1 板块划分原理 75 6.3.2 板块划分依据 76 6.3.3 板块划分 77 6.4 各板块市场情况分析 79 6.4.1 河东区板块 79 6.4.2 兰山区板块 82 6.4.3 南坊板块 84 6.4.4 罗庄板块 86 6.5 板块对比分析 88 6.5.1 供应量 88 6.5.2 主力户型 89 6.5.3 销售均价 90 6.5.4 客群特征 91 6.6 供应市场研究结论 91 6.7 个案点评 92 6.7.1 沂龙湾 92 6.7.2 澜泊湾 95 6.7.3 滨河阳光 96 6.7.4 凤凰城 96 6.7.5 日月城 99 6.7.6 冠亚星城 99 6.7.7 奥林匹克花园 101 6.7.8 滨河国际 103 6.8 市场别墅产品分析 104 6.8.1 产品形式 104 6.8.2 区位 104 6.8.3 价格 105 附件1 项目经济匡算 106 附件2临沂07-09年5月居住性土地成交明细 112 附件3 开发区入园企业 121 项目地块运作思路 产品定位 根据地块现状，提供以下几种方案进行参考（容积率为假设）： 方案 产品类型 容积率 总建面 利润率 优势 劣势 方案一 花园洋房+别墅 1.5 10万㎡ 12% 投资收益率最高； 客群目标明确； 市场接受程度高； 区域资源适合； 区域市场炒作不足 区域配套不足 方案二 高层+别墅 2 13.33万㎡ 7% 面积小； 总价低。 投资收益率最低； 市场供应量大； 客群接受程度不高； 方案三 纯多层 1.5 10万㎡ 8% 面积小； 总价低。 投资收益率居中； 周边旧改产品冲击； 竞争激烈； 综合对比来看，建议选择方案一，即花园洋房+别墅 具体指标作如下假设： 占地面积 66666.67㎡（合100亩） 容积率 地上1.2，地下0.3 建筑面积 地上80000㎡，地下20000㎡ 公建面积 4000（按地上建筑面积的5%） 建筑密度 25%—30% 绿化率 35% 车位配比 1：1 2、产品定位支撑 投资收益率较高。通过经济测算及几种方案的对比，“花园洋房+别墅”这种产品组合的投资利润率是最高的。（详见