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证 券分析论文证 券投资分析论文证 券投资与分析论文:农村土地证 券化运行模式及经济绩效分析
证券分析论文(证券分析 论文)证券投资分析论文证券投资与分析论文: 农村土地证券化运行模式及经济绩效分析 【摘要】20世纪80年代之后,我国农村土地证券化首先以土地股份合作制形式在东南沿海地区产生和发展。实践的需要,推动了我国农村土地证券化的理论研究。本文首先界定了我国农村土地证券化的概念及其特点,接着基于资产证券化基本理论,探讨了我国农村土地证券化基本运行模式。最后,在宏观和微观层面上分析了土地证券化的经济绩效。 【关键词】土地证券化;运行模式;绩效分析 引言 现代金融理论认为,凡是具有连续收益流特征的资产均可对其证券化。土地作为一种价值量大、流动性差的资产,且价值具有随着时间推移而递增的自然特性,是一种理想的证券化目标,提出土地证券化具有明确的经济意义。 所谓土地证券化,就是在不丧失土地产权的前提下,将一组流动性差、难以分割、不适合小规模投资的土地资产经过适当的分类和整理,使其能够产生稳定的、可预测的现金流收益,辅之相应的信用担保,将未来现金流的收益权设定担保或抵押,向金融机构借入资金,该金融机构面向市场投资者发行债券或者受益凭证,转让其债权或收益权的过程。土地证券化可以形成在金融市场上流通的、信用等级较高的证券,创造了一种能与土地带来同样经济利益的优质金融资产。其目的是将价值量大,流动性差的土地在不丧失产权的前提下,利用证券市场的功能,使土地资本大众化和经营专业化。 按照目前我国农村土地制度和相应法律法规框架,我国农村土地证券化是指农户承包土地的证券化,即将承包土地的权利或承包土地所产生的收益转变成为资本市场上可流通的金融产品的过程。这意味着创造了一种能带来与土地同样的经济利益的金融资产,其实质就是农业融资。 在这个意义上说,农村土地证券化具有以下特点:一是土地是融资的载体。在我国是以土地承包权或者使用权作抵押,而不是以所有权作抵押,这与我国农村土地承包经营体制相联系;二是土地证券主要是农地抵押、股份合作制、农地抵押债券等的形式进行;三是期限较长。通过农村土地证券化来筹措农业发展资金,农地增值需要较长的时间,这要求土地证券必定有一个较长的期限。对于投资者来说,投资农村土地证券是为了追求土地的增值,而不是为了获取土地股权、债券的利息收入。而对筹资者来说,筹资的目的是为了发展农业生产、改良土地,这需要较长时期才能得到投资报酬;四是土地本身的质量和级差地租决定融资的风险,融资风险与融资者的风险程度没有关系。 一、农村土地证券化的基本运行模式 鉴于资产证券化的运行原理,我们可以将农村土地证券化分为土地项目融资证券化和土地抵押权证券化。 1.农村土地项目融资证券化 农村土地项目融资证券化是农村土地项目经营者向社会发行土地证券(包括债券、股票、投资基金等)以筹集土地开发资金的过程。农村土地项目融资证券化模式的具体流程是: (1)农户以土地承包经营权、土地附属物等,农村集体以机动地及其存量资产共同出资,经过信用评级机构对资产进行评估定级折资注册成立农村土地股份(合作公司、农民专业经济合作组织等特定经济组织,这里的特定经济组织等同于SPV的功能。 (2)特定经济组织通过整合资源、与涉农投资公司形成产业合作,逐渐发展成为满足证券发行资格的农村土地股份公司。(当然农村土地股份公司也会有其他的资产,但是在这里所指的仅是以土地经营或者经营土地项目为主的农业企业,即土地资产占总资产的绝大部分的股份企业)。为了降低发行成本和证券顺利闯关,农村土地股份公司可以向信用增级机构申请信用增级。 (3)农地股份公司委托证券发行机构向证券交易市场发行证券,证券发行机构向证券交易市场发行的证券品种可以是债券、投资基金、股票等,募集到大量社会资金。证券发行机构获得发行收入。 (4)从投资者那里募集到的资金,证券发行机构交付给特定经济组织,并且取得合同规定的佣金报酬。然后特定经济组织再把所筹措的资金交付给农业股份公司专项用于农地项目经营。投资者按照规定从农地公司取得本息。 2.农村土地抵押债权证券化 农村土地抵押债权证券化是指农村土地使用者为了融资以增加农业项目投入,以其获得的土地承包经营权向金融机构作抵押,抵押债权人对土地资产中风险与收益进行分离与重组,再以土地抵押债权向社会发行土地债券以融通资金。 农村土地抵押债权证券化模式的具体流程是: (1)农民、农地股份(合作)组织以及其他农民组织通过农地抵押贷款、农地项目贷款、农地资产收益贷款等模式向金融机构借贷。 (2)金融机构把抵押贷款资产申请信用增级,然后将其转让给SPV。同时,金融机构也要注意对信贷用途的追踪、动态管理,以防范风险。 (3)SPV把贷款资产进行组合发行证券,并且委托证券承销商承销证券。并且获得发行收入,证券承销商取得佣金。 (4)投资者依据信用评级机构公布的信息作为参考,从承销商那里购买证券。并且
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