“水映长岛”项目营销策划报告.doc

??? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 总 论 原则1：差异化——切合市场，寻找差异化 原则2：创新——以创新的策划思路制胜昆明楼市 原则3：速度——以快打慢，速度制胜 原则4：效益——效益最大化 ? 目 录 二、项目分析篇 三、产品定位篇 ?四、市场定位及目标消费群分析 项目所在区域市场分析 项目竞争分析 五、项目营销推广战略 配套 六、项目销售执行计划 产品分析结论SWOT分析 ? ? ? ? 市 场 分 析 篇 ? ? ? ? ? 昆明房地产市场总体发展及走势 一、市场发展概况： 目前昆明市房地产市场正处于房地产历史发展阶段中的快速发展、日渐成熟阶段。房地产投资快速增长；人们对于房地产的消费更加的理性；房地产开发也更加的尊重市场需求是这一阶段房地产市场的显著特征。 另外一个方面，我们也可以从历年来的房地产开发走势来说明目前昆明房地产所处的发展水平。 历年来的房地产开发走势研究表明： 昆明房地产市场的循环周期约为4—5年，在新的历史机遇情况下，目前正步入第二个循环周期。 ? ? ? ? ? ? ? 从上图我们可以看出： 2001年及以前是昆明房地产开发的启动初期。至2001年第一次达到开发高潮，但由于整个市场处于昆明房地产市场早期，人均收入有限，因此，房价绝对值总体偏低。 2002、2003年是高位消化盘整年。在经历2001年的高潮后，2002、2003两年处于以消化已有物业为主的开发周期，新增及在售楼盘均较少，房价有所回落。 2004年是昆明地产市场至今一个绝对的开发高潮年。在土地政策转变、土地供给有限及新昆明城市规划与建设的刺激下，步入由供给拉动型的新一轮房地产开发高潮期限，新开及在售楼盘量空前增加，房价猛涨近17.7%。 2005年从目前来看是一个高位运行盘整年。预计本年新增楼盘供应量还会增加，房价将会有小幅上升，但是市场可能会出现一个盘整期，下半年情况可能不太乐观。 年份 新增楼盘数量（个） 在售楼盘数量（个） 总供应量（套） 总销量（套） 总存量（套） 住宅均价（元/平米） 2001年 54 155 50000 36000 14000 2300 72.0% 2002 31 80 32000 25000 7000 2100 78.1% 2003 46 95 28000 18700 9300 2260 66.8% 2004 58 182 34896 17410 17486 2916 49.9% 2005年预计 40 165 45000 22500 22500 3000 50.0% 二|、市场发展趋势 今年1—8月，昆明房价同比上涨3.7%，低于全国2.6个百分点，比7月降0.9个百分点，昆明房价仍保持持续稳健的态势。 “稳定器”。前8个月，昆明新建商品住房销售价格比2004年同期上涨4.6%，在房价走稳的前提下，房市销售正呈现出供销两旺的局面。1至8月，昆明市房地产投资84.8亿元，同比增长49.8%，商品房竣工面积132.97万平方米，比2004年同期增长了57%。房屋销售也让开发商们露出了笑脸，商品房销售面积达206.49万平方米，同比增长35.4%；销售金额达到55.52亿元，同比增长49.1%。昆明房价由上半年的2613元/平方米上涨至2689元/平方米，说明我市房价基本保持稳定，没有出现大的起伏。商品房的供给量与销售量仍呈放量增长态势，全市地产开发投资持续增长，商品房供求基本平衡，商品房销售价格与2004年同期基本持平，房地产业呈现平稳发展态势。说明国家宏观调控政策在昆明房地产市场已经取得明显成效，达到了稳定房价的目的。 ? ? ? 项目所在区域市场分析 2005年第一季度昆明市有91个参与竞争楼盘，其中商业物业7个，住宅楼盘84个。 91个楼盘中，市中心区31个，南市区26个，西市区和北市区分别为11个，东市区和近远郊各自6个。 2005年第一季度各区域供给楼盘个数情况 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 区域供盘情况特征总结： 1、广福路、十里长街片区的项目开发进度明显取代了滇池路片区，区域供盘量在昆明各片区属于最大； 2、地价相对二环路以内便宜，各个项目都有一定规规模，基本都超过100亩； 3、2005年多个4