房地产会计 2,取得土地阶段.ppt

杨芝兰 房地产开发企业会计 第一节 取得土地阶段业务概述 一、土地权属制度 属于国家所有-----城市市区（农村、城市郊区中法律规定属于国家所有） 属于集体所有-----农村、城市郊区 二、土地使用权取得方式 1、出让方式（招标、拍卖、挂牌、协议出让） 2、划拨方式（无偿和有偿方式） 3、转让方式（出售、交换和赠与） 4、投资人入股方式 5、其他方式 第二节 取得土地阶段纳税实务 涉及税种：契税、印花税、耕地占用税、土地使用税 一、契税基本规定 1.含义：按规定，需要依据国有土地使用权出让、出售价格适用税率缴纳契税 2.税率：3%——5%的幅度比例税率，各地区在幅度范围内依照实际情况确定 并报备（财政部和国家税务总局） 3.计算：应纳税额 = 计税依据 * 税率 4.征收管理：纳税义务发生时间---签订土地权属转移合同当天或其他具有土地 转移权属合同性质凭证当天。 第二节 取得土地阶段纳税实务 契税纳税实务解析（依据相关法规） 1、以出让方式取得国有土地使用权的契税计税依据确定 1）竞价方式方式出让，契税计税依据为竞价成交价格，包括土地出让金、市政建建设配套费及各种补偿费用 2）通过“招、拍、挂”程序取得国有土地使用权的，计税依据为 土地成交总价款，不得扣除前期的土地开发成本。 2、以划拨方式改为以出让方式取得土地使用权 计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用 3、房屋附属设施的契税 对于承受与房屋相关的附属设施所有权或土地使用权的行为，征收契税。 不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征契税。 承受的房屋附属设施全书单独计价，按当地适用税率计税。 若与房屋统一几家，适用房屋契税税率。 取得土地阶段纳税实务 4、改制重组的契税 1）企业改制 无论怎么改制，只要原企业投资主体存续并在改制后的公司中所持股份（股权）比例超过75%，同时承继原企业义务的，承受原企业土地、房屋免免契税。 2）公司合并、分立 原主体企业存在、无论分合，承受原企业土地、房屋免免契税 3）企业破产 * 债权人承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属免契税； * 非债权人承受破产企业土地、房屋权属，按政策妥善安置原企业职工（签订 3年以上用工合同）免契税；若与原企业超过30%职工签订3年以上用工合同，减半征收契税 4）资产划转 同一投资主体内部之间房屋、土地权属划转，免契税 取得土地阶段纳税实务 5）债权转股权 承受原企业土地、房屋权属，免契税。 6）股权转让 公司房屋、土地权属不发生转移，免免契税。 7）划拨用地出让或作价出资 视同土地使用权出让，由土地使用权承受方缴纳契税 5、改变土地使用权出让合同约定的土地用途涉及的契税问题 补缴的土地收益金及补缴的政府的其他费用 * 适用税率 6、无效产权转移行为契税问题 不纳税；已缴纳实行退税 7、企业举办教育机构用地的契税问题 符合条件，免契税 （办学许可证） 例题 P59—60 取得土地阶段纳税实务 二、印花税纳税实务 土地使用权出让、转让合同，按合同记载金额的0.05%贴花，证照每件贴花5元 例题P60案例3-2 三、耕地占用税纳税实务 * 耕地占用税是国家对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，依据实际占用耕地面积、按照规定税额一次性征收的一种税。耕地占用税属行为税范畴。 *地方土地储备中心征用耕地后处理耕地占用税方式： 一是作为土地开发成本，加价在招拍挂的价格中 二是有土地受让者缴纳 *以纳税人实际占用耕地面积为计税依据，一次征收。 *税额，各地制定平均税额 *计算：应纳税额=实际占用耕地面积*单位税额 *税收优惠 取得土地阶段纳税实务 三、城镇土地使用税纳税实务 1、基本规定 1）税率 差别幅度税额 ，大中小城市及县镇工矿区之间不同幅度税额 2）计算 年应纳税额 = 实际占用土地面积（㎡）* 适用税额 缴纳 按年计算，分期缴纳 3)