6、第五章 不确定性分析.docVIP

第五章 不确定性分析 房地产开发是一个动态的过程，它具有开发周期长、资金投入量大等特点，即使所掌握的资料比较全面，数据处理科学、合理，但也无法对整个开发过程中的各项投资和收益情况作出精确的估计，实际的投资和收益与测算和评价过程中的数据是不可能完全一致的。也就是说，计算中涉及的因素如建造成本和售价、租金水平等都是由评价人员根据有关规定和资料通过一定的方法分析和计算出来的，严格意义上讲是一种估计值，而实际上这些值的确定取决于许多变量。涉及到的变动因素有：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、税费、其它费用、不可预见费用、租售代理费、广告宣传费、租金或售价、开发周期、建设期和租售期、容积率、贷款利率、空置率等。 其中，土地费用、建造成本、租金或售价、开发周期、容积率、贷款利率、空置率等是主要变动因素。这些因素对房地产开发项目财务评价的结果影响很大。因此，有必要就上述因素或参数的变化对评价结果产生的影响进行深入研究，以使开发项目财务评估的结果更加真实可靠，从而为房地产开发决策提供更科学的依据。 第一节 主要变量分析 房地产开发项目财务评价中主要变量分析 在前所述的各指标的计算方法中，每个变量的取值都是以估计和预测为基础的，而在实际开发过程中，这些变量很容易发生变化，而且有些因素的变化对评价结果有较大的影响。评估人员在可行性研究工作过程中，找出本项目的主要影响因素，分析其变化对研究结果的影响，可以为委托者提供更多的决策支持信息，并使其在以后的开发投资过程中得到有效的控制，就显得十分重要。 1．土地成本。土地成本是房地产开发经济评价中一个重要的计算参数。 近年来有关土地成本的数据、绘制图形。？ 在进行项目评估时如果开发商还没有获取土地使用权，土地成本往往是一个未知数。评估师通常要参照近期土地成交的案例，通过市场比较或其它方法来估算土地成本，而土地成本由于由出让金、城市建设配套费和土地开发费用组成，在地块现状条件比较复杂和房地产市场不很健全的情况下，很难估算的比较准确。同时，房地产市场的变化也会导致土地成本的迅速变化。有关统计分析表明，在大城市中心区，该项成本已经占到了总开发成本的50%—60%，在城市郊区，该项成本也占到了总开发成本的30%左右，且城市的发展和城市可利用土地资源的减不，土地成本在城市房地产开发的总成本中所占的比例在日益增大。因此分析土地成本变化对房地产开发项目财务评价结果的影响就显得十分重要。 2．建造成本。在房地产开发项目评估过程中，建造成本的估算比租金的估算要容易一些，但即使这样，评估时所估算的建造成本与实际建造成本之间也并不一定相符，导致建造成本发生变化的原因主要有两种： 1）开发商在决定购置某块场地进行开发之前，通常要委托估价师对整个建造成本进行详细的估算，并在此基础上测算能承受的最高地价。当开发商获得土地使用权后，就要选择一个合适的承包商，并在适宜的时间从该承包商处得到一个可以接受的合理报价，即标价，并据此签订建设工程承发包合同。由于估价师的估计时间与承包商报价时间之间经历了购置土地使用权等一系列前期准备工作，两者往往相差半年到一年时间，这期间可能会由于建筑材料或劳动力价格水平的变化导致建造成本出现上涨或下跌的情况，使进行项目评估的估计的建造成本与签订承包合同时的标价不一致。如果合同价高于原估算值，则开发商利润就会减少；反之，如果合同低于原估算值，则开发商利润就会增加。 2）当建筑工程开工后，由于建筑材料价格和人工费用发生变化，而导致建造成本改变。这种改变对开发商是否有影响，要看承包合同的形式如何。如果承包合同是一种固定总价合同，则建造成本的改变由承包商负担，对开发商基本无影响。否则，开发商要承担项目建设阶段由于建筑材料价格和人工费用上涨所引起的建造成本增加额。 图 3．租金或售价。租金收入或销售收入构成了房地产开发项目的主要现金流入，因此租金或售价对房地产开发项目收益的影响是显而易见的，而准确地估算租金和售价又非易事。在项目评估过程中，租金或售价的确定是通过与市场上近期成交的类似物业的租金或售价进行比较、修正后得出的。这种比较实际上隐含着一个基本假设，即不考虑通货膨胀因素以及租金和售价在开发期间的增加或减少，而仅以“今天“的租金和售价水平估算。但同类型物业市场上供应与需求之间关系的变化，开发过程中政治、经济、社会和环境等因素的变化对租金和售价水平的影响就很难定量地进行曲描述。图4—4是某大型咨询公司对某城市店铺物业租金的预测值与实际值的比较，从中可以看出，有时预测值与实际值之间的差别很大。 我国深圳经济特区1985—1991年房地产业发展迅速，国内外人士在深圳投资置业兴趣浓厚，使深圳房地产市场价格稳步增长。尤其是内销楼宇