汉口中心区区域价值及市场资料.pptVIP

商务视角：汉口写字楼区域主要由四大板块组成，建设大道“金融一条街”占汉口地区高级写字楼物业规模的60％以上，是汉口高档写字楼最为密集、规模最大的区域;商务视角：建设大道历经15年的发展，聚集了200多家金融机构，目前已由市场自发形成向新华路延伸的趋势，本项目位于“黄金十字”交汇点，商务价值十分卓越;武汉经济金三角;商务视角：王家墩CBD建设的三个特点：企业主导、住宅先行、实施缓慢，基于这三点，世联并不看好此CBD未来的发展前景，建设大道商务中心地位至少10年之内难以被撼动;酒店视角：武汉市优质酒店主要集中在汉口，而建设大道则为武汉优质酒店聚集度最高的区域;;商业视角： 汉口目前已经形成武广商圈和江汉路商圈两大市级商圈，区位集中且吸引力强大，辐射范围广至武汉三镇甚至周边城市;商业视角：齐全的商业业态、较高的档次定位使所在商圈成为辐射华中区域的城市级商圈;住宅视角：本项目所属区域为传统中心区，从目前武汉住宅市场价值分布规律来看，属于居住价值最高的区域之一;住宅视角：由于未来供应量较小，稀缺的城市价值受到居住及投资者的青睐，城市中心区住宅市场价格一直处于高位;;总结：本项目区域价值挖掘——从区域价值层面上来看，项目存在多种发展方向;*;武汉经济态势良好，定位中部中心城市;;*;区域内写字楼出租率普遍超过95%，高于武汉整体写字楼市场84.45%的出租率水平，租赁市场极度繁荣，凸显出本区域写字楼发展的巨大机会;从未来供应角度来看，未来3-5年内，区域内写字楼放量较大，建设大道板块尤为集中;从未来区域内及汉口其他区域写字楼供应情况来看，建筑高、档次高、体量偏大是未来写字楼供应的一大趋势，本项目如选择写字楼需制定差异化竞争策略;城市经济发展为写字楼发展提高良好契机;*;从城市发展角度看，武汉已经发展成为全国重要空港门户之一，会展业和金融商务行业快速发展，为酒店的大规模发展提供良好契机;武汉区域高星级酒店及经济型酒店发展势头好，二、三星级酒店市场表现相对不佳;未来武汉酒店向高端化、集中化趋势发展，本项目在优质酒店集中区域，优势明显;建设大道共有4家五星级酒店，3家四星级酒店 建设大道五星级酒店分布: a 锦江国际大酒店 b 香格里拉大饭店 c 禧邦可大酒店 d 新华诺富特大酒店 建设大道四星级酒店分布： e 纽宾凯国际大酒店 f 高雄大酒店 g 中原国际大酒店 ;;2014年前武汉四、五星级酒店新增供应将达到12家，其中6家位于汉口，但本区域仅新增一家酒店供应，本项目发展酒店面临竞争不大;城市发展支撑酒店发展;*;从武汉整体商业发展格局来看，武汉将形成市级商业中心为主导，市级商业副中心为辅，社区商业遍布全城的商业主干网;;趋势二：社区商业、区域型商业的蓬勃发展，不断削弱中心商业区对汉口非中心版块消费者的捕获力;商业格局趋势判断：武广商圈发展中的马太效应有可能减弱甚至终止;商业开发研判;商业开发研判;;从更大范围的商业供应情况来看，未来3-5年武汉全市集中商业供应量约为496万方，几乎为现有集中商业的两倍，集中商业的爆发式供应催生了商业开发的极大不确定性;从用地条件来看，本项目商业体量很难超过2万方，规模成为项目发展集中商业最大的劣势;多重冲击下，项目所在武广商圈马太效应有可能放缓甚至中止;*;武汉豪宅发展处于资源豪宅阶段，市场上的豪宅项目无一不依赖先天景观资源优势，资源成为客户判断豪宅等级的第一标准，客户对城市豪宅的认知度较低;*;世联研究认为，限购令将成为未来2-3年房地产市场的持续性的政策背景，限购环境下，首置首改型产品受到市场追捧，高端产品销售障碍较大;*;住宅方向有可能性 但目前市场行情不适合开发城市豪宅，市场不确定性较大，且土地转性增加与政府的公关成本 ;*;建设大道;*;;从竞争角度看，未来1-2年汉口中心区新增公寓供应项目超过10个，供应量近80万方，竞争压力较大; 2011年5月18日，北京的政策明确，严格按照规划，商业、办公类项目应采取公共走廊、公共卫生间式布局，不得采用单元式或住宅套型式设计。房屋测绘机构应按照相关机构审定的图纸对商业、办公类项目进行测绘，禁止擅自进行房屋分割测绘。主管部门根据已备案的测绘成果办理预售许可或现售备案手续。同时，严格登记管理。商业、办公类项目要以界限固定、可独立使用、并有明确唯一编号的房屋作为登记基本单元。禁止以虚拟、划线分割的形式对房屋单元进行分割和登记。而在领取房产证的环节时，要以原先的商业、办公类的界限和面积来登记基本单元，如果开发商拿到预售证后才分割成住宅套型，这样分割的“住??”是不能办房产证的。也就是说，北京的政策首先从规划开始就禁止“商改住”，如果开发商不按规划要求私自改成住宅，那么预售和发房产证两环节也是无法通过的。;公寓总结：无论是从品牌提升还是价