大陆地区集体土地征收补偿价值标准和估价思路探讨.PDFVIP

大陆地区集体土地征收补偿价值标准及估价思路探讨 柯 复 （福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司，福州，350003 ） 摘 要 本文通过对我国大陆地区土地制度的分析，分别探讨了集体农用地和集体建设用地 征收补偿的价值标准、价值内涵、估价思路和集体农用地征收补偿款的支付方式等 问题。提出征收集体建设用地上的房地产的补偿不仅要从被征收房地产的价值考虑 其合理性，还要换位思考，从保障被征收人的居住条件的角度考虑其合理性。 关键词 集体土地 征收补偿 价值标准 估价思路 探讨 国务院于2011 年1 月21 日以590 号令颁布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》， 住房和城乡建设部也于2011 年6 月3 日颁发了 《国有土地上房屋征收评估办法》。虽 然集体土地上房屋征收与补偿条例国家有关部门也正在制定中，但是由于城市扩张、高 速公路、高速铁路建设等需要，集体土地征收与补偿工作一天也没有停止，相应征收集 体土地及集体土地上房屋的补偿价值的评估也一天不能停止。征收集体土地及集体土地 上房屋应采用什么标准，估价的思路是什么？是本文要探讨问题。 1 我国大陆地区土地制度及对集体土地的相关规定 2004 年８月 28 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过修改的 《中华人民共和国土地管理法》的第二条指出：“中华人民共和国实行土地的社会主义 公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。” 第八条指出：“城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有； 宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。” 第十条指出：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组 织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集 体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇） 农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。” 第四条规定：“国家实行土地用途管制制度”。“使用土地的单位和个人必须严格按 照土地利用总体规划确定的用途使用土地”。 由于我国大陆地区土地实行用途管制，因此尽管集体土地的所有权属农民集体，但 要将集体农用地转变成集体建设用地，也需要符合土地利用总体规划要求，并经政府相 关部门批准、登记，集体土地所有者也无权擅自改变集体土地的用途。集体土地按其用 途又可分为集体农用地和集体建设用地。 2 集体农用地征收补偿价值标准及征地补偿费支付方式探讨 2.1 集体农用地征收补偿价值标准及价值内涵 2004 年修改的《中华人民共和国土地管理法》第二条第四款指出：“国家为了公 共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。” 第四十七条指出：“征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。 征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿 1 费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地 的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收 的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农 业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公 顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。” “依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民 保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但 是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。” 1998 年12 月27 日国务院令第256 号发布 《中华人民共和国土地管理法实施条例》 第二十六条指出：“土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归 地上附着物及青苗的所有者所有。” 显然，安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费应归土地使用者，而土地补偿费 则应归农村集体经济组织所有。土地补偿费归农村集体经济组织所有后，能将其中多少 比例分配给集体土地使用者，各地有不同的规定。 福建省第九届人民代表大会常