分析土地估价报告撰写要点-济南舜德土地房地产评估有限公司.ppt

土地估价报告撰写要点 李 磊 山东省土地估价师协会教育委员会 委 员 山东正衡土地房地产评估有限公司 副总经理 联系电话：0531电子邮件：sdzhyl@ 2008年5月 课题目标 针对日常工作中土地估价报告容易出现的问题，通过对报告实例的对比分析，和大家讨论一下土地估价报告撰写过程中需要注意的问题。 土 地 估 价 报 告 封面 第一部分 摘 要 第二部分 估价对象界定 第三部分 土地估价结果及其使用 第四部分 附 件 封面 要点—项目名称 项目名称：（说明估价项目全称：目的、价格类型等） 目的：无目的；目的不明确；目的与实际不符合；前后不一致 价格类型不清楚：国有出让土地使用权、国有划拨土地使用权、集体土地使用权 摘要 要点 估价目的 地价定义 价格结果 土地估价结果一览表 估价目的 估价目的（估价满足何种需要及其估价依据（含文号、批准单位、批准日期）、估价结果的应用方向等） 容易出现的问题： 1.目的不明确 2.依据不充分 3.无应用方向 4.过于简单 地价定义 1 地价定义（说明估价对象实际用途和宗地内外实际开发程度、本次估价所设定的开发程度、用途及理由，现状及规划利用条件，实际用途需以国有土地使用证登记用途为依据。土地开发程度的设定应与估价对象土地利用特点和估价目的相一致，分别界定为宗地外围或宗地内外“几通”（指通路、通电、通水、排水、通气、通暖、通讯等）和场地内平整；地价定义应注明所估地价的内涵是指估价基准日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度和用途、法定最高年限内一定年期的土地使用权（或其他内容）价格） 地价定义 2 容易出现的问题： 1.价格定义不完整：漏掉了开发程度、实际用途、剩余使用年限等 2.定义错误，与前后不一致。划拨与出让；年期与修正 3.报告过程中有两种地价定义，未描述清晰 4.文字描述为划拨用地价格,表格中又设定年限为50年 5.未说明是否现状利用 6.地价定义开发程度与估价对象界定中描述不一致 估价结果 价格结果〔说明最终确定的总地价、单位面积地价，必要时注明楼面地价，须以人民币表示，总地价附大写金额。并附土地估价结果一览表。如需用外币表示，应说明外币与人民币的比价〕 问题： 划拨土地估价结果未扣出让金 住宅、商业用地没有楼面地价 与规划面积和用途不一致 缺乏土地估价结果一览表 盖章签字和数字不在一页 土地估价结果一览表 容易出现的问题 — 格式不规范, 内容不完整 — 其他需要说明的事项内容空缺 土地估价结果一览表估价机构： 估价报告编号： 估价期日： 估价期日的土地使用权性质： 土地估价结果一览表 2 一、上述土地估价结果的限定条件 1.土地权利限制：（说明是否影响地价的土地权利限制及具体内容） 2.基础设施条件（主要描述估价对象实际土地开发程度，即通路、通电、供水、排水、供暖、供气、通讯等及宗地内平整状况） 3.规划限制条件（说明是否影响地价及土地利用的规划限制条件以及具体内容） 4.影响土地价格的其他限定条件（说明是否影响地价的其他限定条件及具体内容） 二、他需要说明的事项（参照估价报告中“其他需要特殊说明的事项”） 估价机构（加盖公章） 年 月 日 估价对象界定 要点 估价对象概况 土地登记状况 土地权利状况 土地利用状况 影响地价的因素说明 一般因素 区域因素 个别因素 土地登记状况 土地登记状况〔说明估价对象的来源及历史沿革，土地位置、土地用途、四至、面积、级别、土地权属性质及权属变更、土地登记证书号、国有土地使用证编号、登记时间、地籍图号、宗地号等〕 容易出现的问题 缺土地来源及历史沿革 缺乏位置说明 没有说明面积等依据 没有说明资料来源 四至不全或者无四至 土地权利状况 土地权利状况〔说明估价对象的土地所有权、使用权、他项权利状况，以出让方式取得的土地使用权要说明取得时间、出让金数额、批准使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊规定。对估价对象存在的抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利、相邻关系权利都要详加说明〕