20120605杭州良渚文化村项目考察汇报.ppt

1 2 3 4 5 项目概况 项目核心规划理念 项目各村落具体情况 项目客户分析 项目借鉴启示 置业目的：外地的客户一般有三种情况： 1、酒店式公寓，因为现在限购，所以买的多的是不限购不限贷的客户； 2、购买排屋，以后养老用； 3、住宅类型的投资，有升值的空间就买，整个良渚文化村，不管小户型、种户型、大户型都会有外地的客户。 区域：现在的外地客户一般来自上海、温州、福建、北京、天津到处都有，主要是温州、台州为主，白鹭郡北温台的占到3成，很多是在杭州做生意的 良渚文化村客户以改善型客户为主，兼顾旅游度假和投资型客户，外地客户不多，以温州区域为主 竹径茶语以前的客群基本在35岁以上，属于喜欢自然环境、喜欢安静、在市区里有房子，是改善类型的房子，也有看中区域升值潜力作为投资的，最开始可能也有被挤压出去的客户。 酒店式公寓的客户以投资的和旅游度假的比较多，刚需买的比较少，因为物业费比较贵而且没有住宅住起来舒服 郡东以年轻人为主，20多岁，有很多艺术、自由职业者； 电梯洋房产品改善性需求比较多一些 外地客户 + 长期自住型 50% 养老公寓 大学毕业礼物 80年代的婚房 SOHO族 度假型 30% 5+2渡假 学区陪读房 企业高管会所 私密会晤处 投资型 20% 收藏保值 不动产理财 出租回报 + 项目客户定位：项目从第二居所逐步往第一居所的转变过程中，目标客户结构发生变化,长期自住型客户比例逐步升高.新杭人成为本项目的主要客户群体. 1 2 3 4 5 项目概况 项目核心规划理念 项目各村落具体情况 项目客户分析 项目借鉴启示 配套便利——良渚门诊部、玉鸟幼儿园、良渚实验学校 交通——免费自行车、电动出租车、循环公交 生活——小镇生活村民一卡通、村民食堂、玉鸟菜场 便利——为小镇提供全方位的便利生活服务 温情——提倡人与人之间的互相帮助 村民志愿者 陌生人之间互助 邻里互助 文明——提倡文明、自律的生活方式 村民食堂自助取餐送餐盘 礼仪谦让、保持安静 村内不鸣笛，慢速行车，不开远光、主动礼让行人，防盗设备调至静音 为宠物办理合法证件，自觉清理宠物粪便，不带入公共场所 生态——打造良好的生态环境，并在生活中倡导环保生态的理念 竹径茶语游山步道 垃圾分类活动 美丽州公园 亲子农庄 白鹭湾公园 交流——通过多样的活动促进居民的交流沟通 跳蚤市场 良渚食街仲夏夜 二手格子铺 “这里的人素质都很高，不欺负外地人，在这工作很舒服，每天很高兴。” ——良渚文化村工作人员访谈 “这里和别的城市不一样，有很好的生态环境，也有超市菜场，买东西、吃饭都很方便，在这里生活很惬意。” “这里的人很友好，把老人和孩子白天放在这里很放心。” ——良渚文化村村民访谈 ——良渚文化村村民访谈 便利的生活配套为居民提供了方便、健康的居住条件 小镇居民共同营造的生活方式使得小镇得以形成自己均质化、圈层感、安全感的 可以发现，除了优良的生态环境之外，便利的生活配套以及以“文明、温情、交流”形成的生活方式是小镇居民真正长期居住的理由 “旅游/特色配套+地产”的开发模式 复合地产的开发模式 旅游为地产增值，形成核心竞争力，地产为旅游提供现金流 明确的市场定位、差异化的主题定位 有精准的市场定位，旅游的地产的细分市场选择互相对位 有生命力的大盘，要有鲜明的精神内核来统领，有独特生活方式来引导和区隔 有核心旅游项目、特色配套作有利支撑 有核心度假产品，充分吸引、留住游客、集聚人气、提升价值。 功能组合复合化 集居住、旅游、商务于一体。“住”与“非住”功能的联动，并相互起到价值拉动作用 开发体量大，关注后期客群的演变，住宅产品线适应多样化、复合化。 有前瞻性的开发运营 区域开发时，不仅仅依赖政府，寻求政府资金的同时，本身投入资金进行道路建设 为提升项目土地价值，前期先进投入资金进行配套建设，包括交通、酒店、会所、环境、医院、学校等多个方面，再逐步根据不同阶段的目标客户开发不同类型的产品 郊区资源型大盘，利用先旅游、后地产的开发思路，提升地段价值，服务后期房产品 配套线与产品线的交替开发，实现资金安全和整体效益最大 启动区开发举足轻重，直接决定项目城东与否，起到提升项目品质及示范效应 END 第1天：成都—卧龙—日隆—丹巴 （350KM） 住宿：丹巴经成灌高速到都江堰市，进入岷江峡谷，逆流而上至映秀。到卧龙参观中国大熊猫研究保护中心，观赏国宝大熊猫。翻越巴朗山（4523米），运气好的话可以看到四周的云海，在猫鼻梁远眺四姑娘山。前往长坪沟景区，骑马或徒步到枯树滩、唐柏古道、木骡子，近距离的拍摄四姑娘山全景，欣赏四姑娘山独具特色的高山草甸、飞瀑、奇石等美景。然后再去双桥沟景区，乘观光车游览阴阳谷、五色山、日月宝镜、猎人峰等原始美景，来到人参果坪，草地上成群的牦