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房地产基本知识培训讲义 第一部分 建筑概述 一、建筑 1．概述 建造房屋，从计划到建成使用分为编制计划任务书、设计、施工、监理、验收等几个阶段。设计分为建筑、结构、给排水、暖通、电气、煤气、绿化等。 建筑设计要功能合理、外型美观又要符合消防要求。 建筑设计的分类（1）民用建筑 ①公共建筑 ②住宅建筑：1-3层为低层 4-6层为多层 7-9层为小高层 10层以上为高层 （2）工业建筑 按主要承重结构材料分类： 木结构、混合结构、钢筋混凝土结构、钢结构 按建筑结构的承重方式分类： ①墙承重结构：土木结构、砖结构、砖混结构 ②框架结构：梁、柱组成骨架承重 ③部分框架结构：外墙承重，内部柱承重 ④空间结构：网架、悬索、薄壳结构 2．建筑设计 ⑴建筑设计的几个阶段 方案设计； 扩初设计； 施工图设计。 ⑵建筑设计的图纸 总设计说明： 设计依据、建筑面积、占地面积、绿化面积、道路面积、设计标高、建筑物的等级、防火等级、抗震等级、及相关系数比例 总平面图： 用地红线建筑物位置、城市道路消防车道、车辆出入口、停车场位置、绿化设施、总平面设计技术经济指标 单位建筑平面图： 平面图、立面图、剖面图、门窗表、装修表、大样图（外墙、台阶、楼梯间、装修、卫生间）；标注轴线尺寸、总尺寸、内外门窗、楼梯、电梯、阳台、各房间名称及特殊要求；建筑剖面、室内外设计标高、楼层层高等 3．建筑面积计算规则 国家经委《关于建筑面积计算规则》 整栋房屋建筑面积系指房屋外墙勒角以上各层的外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上的永久性建筑。 销售面积=套内建筑面积+应分摊的共有建筑面积 ⑴套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积 ⑵套内使用面积：房屋内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙线水平 投影计算 ⑶套内墙体面积： ①共用墙：分隔墙和外墙。计算一半面积 ②非共用墙：计算全部面积 ⑷阳台建筑面积：阳台地面底板外沿的投影 ⑸共有建筑面积：各业主共同占有或共同使用的建筑面积 ⑹共有建筑面积分摊系数：整栋建筑物的共有建筑面积与整栋建筑物的各套套内建筑面积之和的比值 ⑺应分摊的共有建筑面积：套内建筑面积×共有建筑面积分摊系数 二、建筑风格 1．中国古典建筑的风格 中国古典建筑多为木质的模型架结构，中国古典建筑的历史是一部木头的历史。 通常建筑物由三部分组成：屋顶、屋身和台基，台基又叫须弥座。屋顶分为：硬山、悬山、庑殿、歇山、重檐庑殿、卷棚、单坡、圆攒尖和四角攒尖几种类型。 中国古典建筑的代表作为：以苏州园林为典型的南方园林和北京的大屋顶式建筑。 另外，中国各少数民族的建筑也颇俱特色。例：吊角楼、围楼等。 2．西方古典建筑 欧洲的古典建筑造型强调几何比例、数字关系，强调对称，为石质结构，西方古典建筑的历史是一部石头的历史。 古罗马风格： 代表作——雅典娜卫城（山坡上的建筑），以柱式、山花为特征。其柱子讲究比例，分为檐部、柱子、基座三部分，有陶立克柱式、爱奥尼柱式和科林斯柱式三种风格：古罗马风格强调穹笼顶，而且其教堂多为十字型平面。 歌特式风格： 强调高高尖尖的屋顶，多为教堂采用。例：大连友好广场威廉士堡。 俄罗斯式： 洋葱头式屋顶，例：旅顺大和旅馆。 巴洛克风格： 强调断山花。 3．西方近代建筑 现代建筑注重功能化，风格多样式，不再强求对称，多为简单的几何形 体，轻巧明快，建筑物的装饰简化抽象形式普遍应用。 现代建筑多采用新材料（钢筋、混凝土）、新结构（悬挑结构、悬索结构）。 代表人物：格罗庇乌斯、莱特、Lacopxier、密司.法德罗 现代经典建筑： 卢浮宫前的国家美术馆（贝聿铭）；悉尼歌剧院；美帝国大厦。 4.装修风格 ⑴按时间发展历程划分： ①古典主义风格 ②新古典主义风格 ③现代主义风格 ④后现代主义风格 ⑵按民族地域划分： 中国式 日本式 韩国式 美国式 欧洲式 三、给排水、暖通、电气知识 1、电 （1）高压供电： 双回路供电，可靠性高 （2）低压配电： （3）用电情况： 照明 动力 住户用电 ④计量 （4）电话 （5）有线电视 （6）可视对讲 （7）保安监控 （8）消防报警 （9）电梯 （10）防雷措施 （11）空调自控 2、暖通专业知识