国有土地使用权出让1.ppt

土地进入房地产生产领域的关键 ——获得土地使用权（拿地） 第二模块 房地产运行过程 第四章 房地产开发过程 房地产开发过程图示 房地产开发过程图示 一、获得土地使用权的方式 （一）农地征用 《中华人民共和国土地管理法》第二条：国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。 1、特点： 强制性、安置性、改制性 （一）农地征用 2、原则： 珍惜并合理利用土地 《土地管理法》第三条“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地” 第四条“国家实行土地用途管制制度”、“严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护” 第三十一条“国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地、国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，占多少，垦多少； 第三十七条”禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。” 保证国家建设用地 第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地 ” 妥善安置补偿 第四十七条“征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿” 。 依法征地 第三条“制止非法占用土地的行为” （一）农地征用 3、农地征用程序 （一）农地征用 4、农地征用费： （1）内容：三项之和 土地补偿费＝地租÷利息率 土地投资补偿费＝土地投资收益÷利息率 安置补偿费＝资金装备水平×游离劳力人数 农地征用费=A + B + C =(地租+土地投资收益) ÷ 利息率 + C =该地块纯收入 ÷ 利息率 + C =(该地块年产值－年生产成本）÷利息率 + 安置补偿费 （一）农地征用 4、农地征用费： （2）补偿标准: 土地补偿: 耕地为三年平均值的3-6倍、有收益非耕地、无收益非耕地不补 投资补偿 附着物 青苗（区分幼苗1/3产值、壮苗1季产值、成熟收获值） 新菜地开发建设基金 （连续3年种菜或养殖，每亩3000-10000元） 安置补偿 （征地面积÷征地前人均耕地面积）×N倍前三年平均产值 N一般4-6倍，最高不超过15倍 临时用地补偿：一般不超过（A+C） （二）行政划拨 县级以上人民政府依法审核批准无偿取得国有土地使用权的行为 1、行政性特征 土地配置绕过市场 不是独立产权的买卖，不经国家同意不得转让出租抵押 可能支付费用，但不是土地出让金 使用权小于出让转让方式，有条件地转让、出租、抵押 无限期，但可随时收回（因迁移破产停用、规划需要、司法没收、主动放弃、连续两年未使用、不按照用途使用、核准报废） （二）行政划拨 2、范围： 《土地管理法》第五十四条“建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得” （具体参看《划拨用地目录》 ） 国家机关用地 军事用地 城市基础设施用地 公益事业用地 国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地 法律、行政法规规定的其他用地。 3、方式： 城市存量土地划拨：承担拆迁安置费 农地划拨：与征地合一，用的单位承担补偿 国有荒地划拨：无偿获得 （二）行政划拨 4、转让的规定： 经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押 5、收回的规定： 无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。 对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回，并可依照本条例的规定予以出让。 无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。 （三）国有土地使用权出让 1、土地使用权出让含义 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 》第八条： 国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 （1）主体：土地所有者——国家 负责：市、县人民政府 共同拟定方案：会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门， 实施：土地管理部门。 （2）客体：土地使用权 1、土地使用权出让含义 （3）最高期限（按用途确定） 居住用地七十年； 工业用地五十年