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房地产全程策划手册 录 1章：项目投资策划营销 2章：项目规划设计策划营销 3章：项目质量工期策划营销 4章：项目形象策划营销 5章：项目营销推广策划 6章：项目顾问、销售、代理的策划营销 7章：项目服务策划营销 8章：项目二次策划营销 9章：房地产全程策划理论模式 10章：房地产策划人的六个职能 11章：2005中国房地产发展前景－－新开发时代的合纵连横 12章：A-MCR打造地产营销新境界 13章：S.T.P战略 — 现代房地产营销的核心 　　现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出房地产全程策划营销方案，他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括： 1、项目投资策划营销； 2、项目规划设计策划营销； 3、项目质量工期策划营销； 4、项目形象策划营销； 5、项目营销推广策划； 6、项目顾问、销售、代理的策划营销； 7、项目服务策划营销； 8、项目二次策划营销； 　　 第一章 项目投资策划营销 　　项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。 　　项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。 　　 　　一 项目用地周边环境分析 　　1、项目土地性质调查 .地理位置 .地质地貌状况 .土地面积及红线图 .土地规划使用性质 .七通一平现状 2、项目用地周边环境调查 .地块周边的建筑物 .绿化景观 .自然景观 .历史人文景观 .环境污染状况 3、地块交通条件调查 .地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 .项目的水、路、空交通状况 .地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 　　4、周边市政配套设施调查 .购物场所 .文化教育 .医疗卫生 .金融服务 .邮政服务 .娱乐、餐饮、运动 .生活服务 .娱乐休息设施 .周边可能存在的对项目不利的干扰因素 .历史人文区位影响 　　二 区域市场现状及其趋势判断 　　1、宏观经济运行状况 .国内生产总值： 　　第二产业数量 　　第三产业数量 　　房地产所占比例及数量 　　.房地产开发景气指数 .国家宏观金融政策： 　　利率 　　房地产按揭政策 　　.固定资产投资总额： 　　其中房地产开发比重 　　.社会消费品零售总额： 　　商品住宅价格指数 　　.中国城市房地产协作网络信息资源利用 2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 .项目所在地的居民住宅形态及比重 .政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 .政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规 .短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 3、项目所在地房地产市场总体供求现状 4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 6、商品住宅客户构成及购买实态分析 .各种档次商品住宅客户分析 .商品住宅客户购买行为分析 　　三 土地SWOT（深层次）分析 　　1、项目地块的优势 2、项目地块的劣势 3、项目地块的机会点 4、项目地块的威胁及困难点 　　四 项目市场定位 　　1、类比竞争楼盘调研 .类比竞争楼盘基本资料 .项目户型结构详析 .项目规划设计及销售资料 .综合评判 2、项目定位 .市场定位： 　　主力客户群定位 　　.功能定位 .建筑风格定位 　　五 项目价值分析 　　1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念 .商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）： 　　确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重 　　分析可类比项目价值实现的各要素之特征 　　对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值 　　根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价 　　.类比可实现价值决定因素：类比土地价值 A 市政交通及直入交通的便利性的差异 B 项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异 　　各种污染程度的差异 　　社区素质的差异 　　C 周边市政配套便利性的差异 　　A 建筑风格和立面的设计、材质 B 单体户型设计 C 建筑空间布局和环艺设计 D 小区配套和物业管理 E 形象包装和营销策划 F 发展商品牌和实力