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物业运营方案 目录 前言 第一部分：项目未来五年内的经营管理方案 第二部分：项目开业一年内的经营管理方案 结语 前言 商业物业的管理与住宅管理有较大的区别，其商业管理的成分较重，对本项目这一专业市场的经营管理是根本，而对物业的维护保养管理只是为商业物业的经营管理提供一个基础的环境，两者缺一不可，又互相矛盾，能否正确认识及处理两者的关系，是一个本项目经营成败的关键，一间优秀的经营管理公司，则应该能够在经营和管理之间寻找到一个平衡点，从而达到一个良好的经营管理效果，使本项目的公众形象及经营效益得到提升，进而达到物业升值的最终目的。 本经营管理方案是在我公司长期从事大型专业市场的策划、运营、管理所积累的丰富实战经验的基础上，以现代商业物业经营管理理论为指导思想，根据伦达国贸城自身的项目定位，以及滕州市目前实际市场环境因素而确立。 本经营管理方案作为伦达国贸城日后经营管理之蓝本，同时递交集团公司审批。 关于商业物业管理公司成立的意义 提升滕州伦达开发公司商业项目的后期运营和管理 促进和保障滕州伦达开发公司商业项目的持续运营和稳步开发 关于商业物业管理公司的重要地位 未来五年的经营管理方案 （一）经营管理方案 （二）公司组织架构 （三）经营模式阐述 （四）经营计划说明 （一）经营管理方案 一、经营地位及定位说明：提供完备的商业服务为核心地位，辅以商业咨询和适度的商业管理。 定位说明：商业经营管理公司通常是将经营行为作为主要管理内容，强调对经营环节的控制。其核心定位为：运营管理。例如：传统百货商贸城，核心定位是业态的布局、控制、销售环节掌控等重要内容，辅以商业服务。 大型超市也是采取这样的定位，所以此类经营管理公司能够最大限度做到对经营者的控制，并能够直接左右销售行为和结果。究其根本原因是：产权+经营权的高度统一或经营权的高度集中。 而对于我们现状而言，产权将绝大多数出售，并会分散在很多经营者和投资者手里，后期随着项目的开业也只能做到通过委托的形式，短期收回部分经营权。 因此，伦达商管公司的核心定位只能是：商业服务。 经营原则：符合定位权责明晰整体运营合作推广 三、经营目标：伦达国贸城作为滕州市新一代的多功能商贸城，其即将呈现于滕州市民面前的是一个多姿双彩的、集购物、饮食、娱乐、休闲、展示、文化、批零于一体的一站式商业贸易中心的形象，为此，作为伦达国贸城的经营管理公司，其经营管理的最终目标就是：以高效的经营管理方略，在建立和不断提升起伦达商贸城在滕州市民心目中的品牌形象，从而达到最佳的经营收益和社会效益。 由于项目定位特别，在滕州市场属于新型的商贸城，这将对滕州伦达商贸城的经营管理提出新的、更高的要求和挑战： 进驻的经营者将会存在经营能力上的问题 进驻的经营者将会面对新型的管理模式 对物业的维护管理的水平要求更高 为此，伦达国贸城经营管理公司在长期经营管理过程中必须： 形成自己作为一个新型商贸城所特有的经营能力 形成滕州伦达作为滕州市商业物业所应具有的商品组合特色 最大限度地扩大滕州伦达的商圈辐射范围，不断提高广场人流量及消费支持力度，为消费者提供一个滕州市独一无二的购物环境。 具体经营目标 1、前期目标（开业前至开业后3个月） 奠定项目开业后稳步发展的基础 项目开业对项目日后的经营发展起着至关重要的作用，因此，开业时项目开业面积必须达到不低于可出租面积的85%的目标（对未出租商铺必须采取围闭及装饰措施） 所出租商铺主力店必须达到30%以上，以确保一期商业的开业后的正常运作 开业期间（3个月内）人流指数必须不低于5万人次/月 2、中期目标（开业头三年，第四年，第五年） 完成租户与目标消费群体的有机契合，有稳定的经营者和目标消费群体，具备一期商业自身的经营特色和租户组合能力，租金价值稳步上扬，在滕州市中档专业市场竞争圈中占一席之位 达成出租率95%的经营目标，同时完成租户组合调整率40% 主力店占一期商业经营面积50%以上 人流指数不低于10万人次/月 物业管理费第一年为1.5元/月/ ，第二、三年为2月/月/ 。 第四年：租金比第一年增长75%，并且开始有租金收益，出租率达到98%，商户优化组合调整率达到50%,基本达到收支平衡。 第五年：租金比开业第一年增长了一倍，出租率到达100%，完成了第一轮的商户优化组合工作，商贸城开始盈利。（第四、五年的物业费根据当年实际情况另行确定） 3、长期战略目标 在不断的求变中实现伦达国贸城的时代化形象以及商业物业的升值，通过积累管理经验，完善管理模式，不断提升管理水平，为集团公司商业地产项目的开发提供支持和服务。并在商业地产经营领域内努力探索成功的，可复制的模式。 四、主要职能 （一）、市场职能