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二十道街项目 可行性报告书 哈尔滨市国际工程咨询中心 二〇〇九年九月  编 制 人 员 项 目 负 责 人：韩松岩 注册咨询工程师 项目经济负责人：戴 钦 工 程 师 参 编 人 员：韩松岩 注册咨询工程师 王毅楠 工 程 师 董 悦 正 高 工 戴 钦 工 程 师 王 磊 工 程 师 审 核：韩松岩 注册咨询工程师 审 定：李力波 高级工程师 目 录 第一章 申报单位及项目概况 1 一、项目申报单位概况 1 二、项目概况 1 第二章 战略规划、产业政策及行业准入 9 一、拟建项目与相关规划的关系 9 二、拟建项目与相关产业政策的关系 10 三、拟建项目的必要性 10 第三章 项目选址及土地利用 13 一、地理位置 13 二、交通状况 13 三、商业气氛 13 第四章 资源开发及综合利用 14 一、编制依据 14 二、节电、节水 14 三、节能系统的选用 14 第五章 环境和生态影响分析 16 一、编制依据 16 二、建设项目所在区域环境质量现状 16 三、主要污染源及污染物 16 四、环境影响分析 16 五、环境影响评价 17 第六章 经济影响分析 19 一、房地产业对国民经济发展的作用分析 19 二、本项目建设对该区域的意义 19 三、哈尔滨市房地产市场分析 20 四、项目市场情况评估 34 第七章 投资估算及资金筹措 48 一、项目投资估算及依据 48 二、资金筹措 50 第八章 经济效益分析 51 一、销售收入估算 51 二、开发成本估算 51 三、项目销售利润率估算 51 第九章 财务分析 53 一、财务盈利能力分析 53 二、清偿能力分析 53 三、敏感性分析 54 四、经济分析结论 54 第一章 申报单位及项目概况 一、项目申报单位概况 1、申报单位名称：哈尔滨某房地产开发有限责任公司 2、注册地点：哈尔滨市道外区化工路197号 3、法人代表： 4、成立日期：2009年 5、注册资本：5000万元人民币 6、经营范围：房地产开发与经营 7、资质等级：暂定叁级 项目位于哈尔滨道外区北二十道街，注册资本金元人民币，拥有在职员工6人全部具备以上学历，拥有中高级专业技术职称人员8人，在土建、结构、暖通、造价等方面有一流的专业注册人员。 公司成立以来，坚持宏观导向、企业自主经营开发的原则公司目前万平方米，是一个该项目年陆续推向市场公司的经营理念是“科学规划，创造有品位的健康新生活”，公司全体员工会将这一进行到底。 （一）项目名称 道外二十道街项目 （二）项目建设地点及用地概况 位于哈尔滨市道外十九道街与北二十道街之间，新建跨江大桥下桥处，道台府遗址公园右侧，振兴街与更新街交界，共计三块地，用地性质为二类。 01—项目区位图 02宗地位置示意图 1、主要建设内容 中高档（节能）精品商住 2、建设规模 项目总规划建筑面积66.47万平米，详见下表所示。 道外二十道街项目建设性质为居住小区，整体规划为高层住宅楼和商住楼，庭院设计上追求自然景观与人工园林完美融合，旨在体现绿色、环保、生态、智能、服务为一体的新型社区建设理念。 序号 名 称 单 位 数 量 一 用地性质 居住用地（R2） 二 总用地面积 平方米 111590.9 三 总建筑面积 平方米 664710 其中 地上 住 宅 平方米 505770 商 服 平方米 72220 配套设施 平方米 2970 设备间 平方米 525 地下 停车场（兼人防） 平方米 36600 四 容 积 率 4.52 五 建筑密度 % 33.87 六 绿 地 率 % 30 七 绿地面积 平方米 33477.27 八 停车泊位 地下 个 2440 九 建筑限高 31层 米 100 20层 米 66 16层 米 52 3、建设原则与指导思想 （1）建设原则 城市“和谐、宜居、宜业”临江观景花园社区。 （2）指导思想 拥有鲜明“临江观景”、“双重花园”（社区外公园和社区花园）特色的精品楼盘；倡导一种阳光般健康的、绿色环保、节能的居住理念。 我们项目价值是科技环保节能产品，兑现项目价值及升值空间；充分体现居住感受的升级，突出亲情和人文关怀、科技节能的居住理念;绿色健康、和谐的生活方式。 4、建设方案 （1）住宅建筑 以板式住宅为主，户型设计要求明厅、明厨，充分考虑北方居住特点（双阳台），主阳台要照顾景观面，次阳台要考虑和厨房等功能间的融合，卧室建议采用飘窗。房中无狭窄的通道，尽量考虑避免面积浪费；各功能空间进深、面宽符合使用舒适度的要求。 （2）公共建