美国的住房体系.doc

美国的住房体系 一 美国消费信贷发展的基石——完善的个人信用制度 　　1.完备的个人信用报告体系 　　在美国，信贷机构通常依靠信用报告机构来完成信用调查工作。三大个人信用报告公司（Trans Union、Equifax、Experian）的数据库涵盖美国上亿消费者的信用档案，每年出售数以亿份信用咨询回复，各信用报告机构与银行和零售商之间都实现了电脑联网，一次信用查询在线答复时间不超过几秒钟。美国还有一些公司专门搜集个人社会经济背景数据，为信贷机构提供了解个人信用的重要依据。完备的个人信用报告体系，为美国消费信贷的发展奠定了坚实的基础。 　　2.完善的信用法律体系 　　为解决消费信贷发展中出现的诸如保护消费者隐私权、正确报告消费者信用状况、公平授信等，20世纪60年代末至80年代期间，美国国会开始制订相关的信用管理法律，并逐步完善，形成了一个完整的框架体系。其主要目标是：稳定美国经济、保护消费者的隐私权和解决一些特殊的社会问题，如房屋租赁、小发展、农业和少数民族问题。，美国有16项关于基本信用管理的法律，这些法律与政府出台的相关法规构成了美国消费信用体系正常运转的法律环境，随着市场环境的发展，美国相关法律也在不断地修正和完善。 　　3.全方位的失信惩戒制度 　　对失信者的惩戒是美国信用制度的重要组成部分。其失信惩戒机制主要围绕三方面发挥作用：一是法律支持失信记录方便地在社会传播，把失信者对交易对方的失信转化为对全社会的失信，使失信者付出惨痛代价。二是明确规定对失信者进行经济处罚和劳动处罚。三是对严重失信行为根据相应的法律进行制裁。美国还设立了少年法庭，对青少年失信亦加以惩戒。 　　 消费信贷品种多样，消费信贷提供者众多 　　1.丰富的消费信贷品种 　　美国的消费信贷品种极其丰富，有用于购买奢侈品、耐用消费品的贷款；用于度假、家庭住宅修缮的贷款；用于其他服务的贷款；二次房屋抵押；学生贷款；个人信用额度、个人资金周转贷款、个人债务重组贷款等等，充分满足了社会各阶层对消费信贷的多样化需求。其中，个人住房抵押贷款、汽车贷款、信用卡最为典型。 　　美国拥有世界上最大最完善的住房抵押贷款市场体系。其住房抵押贷款对解决中低收入者购房起到了促进作用。住房抵押贷款已成为美国银行业的重要支柱，占到美国银行业信贷业务总量的40%以上，中小型银行该比例甚至高达60%以上。2000年，美国每寸十辆售出的新家用车中就有九辆是通过贷款实现的。仅新车贷款产生的利息收人即高达200亿美元。有关研究指出，如果没有汽车贷款，美国年新车销量至少要减少50%约800万辆。 　　2.众多的消费信贷提供者 　　在美国，消费信贷提供者有商业银行、财务公司、储蓄机构、信用社以及非金融的企业机构，众多的消费信贷提供者为消费者提供了更多的选择。授信机构通过高，许多信贷决策在几秒内做出，较复杂的家庭财产抵押决策一般在几小时内就可做出，为消费者提供高效优质服务。 　　美国的商业银行攫取了全美消费信用市场的很大部分份额。截至2002年底，商业银行共持有30.4%的总消费信用贷款、大约60%的房屋净值信用余额。 　　美国的财务公司在消费信贷市场有很大的，其中通用汽车承兑公司、通用电器资本公司及福特汽车信用公司等闻名于世，到2002年底，财务公司的消费贷款占有）2.3%的市场份额，仅次于商业银行。 一些非，诸如零售商、加油站等也从事一部分消费信贷业务，向商品和服务的个人购买者提供赊欠便利。资料来源/Thesis/Financial_Instrument/Banking_Administration/0331930R007-1175370851.html 二美国住房金融体系 　　美国的住房金融市场的主要参与者有：借款人，贷款人，担保或保险人，抵押贷款证券化机构，二级市场投资者等。　　房地产抵押贷款的借款人按照房地产类型，可以分为1～4户家庭住宅(单栋建筑内只有4或4户以上家庭)，多户家庭住宅(单栋建筑内有4户以上家庭)，商用房地产，农场四种类型。对于住宅抵押贷款，则只有1—4户家庭住宅和多户家庭住宅两种类型，其中1—4户家庭住宅占有绝对主要地位.　　住宅抵押贷款的贷款人主要有商业银行(CommercialBank)，储蓄机构(Thrift)，抵押银行(MortgageBanker)，人寿保险公司等。美国大约有10000家商业银行，大多数规模很小(95%资产在5亿美元以下)，一般专门从事面向社区的零售业务，住房抵押贷款就是其最重要的业务之一。对于极少数大型商业银行，如花旗，开展业务较多，但住房抵押贷款也是其重要业务。这些商业银行如果在联邦注册，则自动成为美联储的成员，如果在州一级注册，也可以选择成为美联储成员。储蓄机构是一个通称，包括储蓄和贷款协会(Savi