柳州市鱼峰区蟠龙房地产项目开盘推售方案.doc

目 录 第一节 项目一期货量分析 2 1.项目概况 2 2. 产品分析 2 2.1各栋户型分析 2 2.2朝向分析 3 第二节 销售策略 4 1. 总体销售策略 4 1.1.推货节奏 4 1.2. 营销部署 4 2.一期产品销售策略 4 2.1.推售策略 5 2.1.1.推售货量销控 5 2.1.2.价格策略 6 2.1.2.1定价 6 2.1.2.2公开价格策略 6 3.开盘推售部署 7 3.1.客户心理价位培育 7 3.1.1营销目标： 7 3.1.2媒体配合： 7 3.1.3活动内容 7 3.2.公开选房活动 7 3.2.1 营销目标 8 3.2.2活动策略 8 3.2.3优惠策略 8 3.2.4场地布置 9 2.5人员安排 9 2.6活动流程 9 3.3.正式开盘 10 3.3.1 营销目标 10 3.3.2版面内容： 10 3.3.3活动策略 10 3.3.4优惠策略 11 3.2.4人员安排 11 3.2.5场地布置 12 3.2.6活动流程 13 销售策略方案 第一节 项目一期货量分析 1.项目概况 地理位置：地处鱼峰区水南路中段，与鱼峰区百里柳江的规划重点――蟠龙瀑布相邻。 占地：48909.69㎡ 总建：80041.88㎡ 栋数：12栋 一期栋数：7栋 一期范围：7#、8#、9#、10#、11#、12#、13# 一期总建面积：49621.5㎡ 2. 产品分析 2.1各栋户型分析 栋号 户型 面积跨度 面积种类 户型特点 套数 比例 7# 四房两厅两卫 144.55～151.65 8 带工人房 30 8.33% 8# 四房两厅两卫 143.59～149.7 4 带工人房 54 15.00% 9# 三房两厅两卫 128.17～133.07 4 客厅餐厅相连南北对流 48 13.33% 10# 三房两厅两卫 136.31～143.71 12 客厅餐厅平排相连 48 13.33% 11# 三房两厅两卫 148.33～151.79 12 客厅餐厅平排相联 54 15.00% 12# 三房两厅两卫 129.9～150.23 12 客厅餐厅平排相联 54 15.00% 13# 三房两厅两卫 121.57～140.05 12 带入户花园 48 13.33% 13# 公寓 49.32～60.72 2 暗卫 24 6.67% 合计 　 　 　 　 360 100.00% 根据敝司对一期户型统计，目前户型组成主要由单身公寓、三房两房两厅及四房两厅组成，主要以三房两厅单位为主占第一期统计的70％。一期产品中平层户型120套占一期总户数的33.33%（9#、13#），错层户型占一期总户数的66.67%（7#、8#、10#、11#、12#）。 2.2朝向分析 产品朝向分配比例 根据敝司统计项目一期产品户型朝向分为：南北向、西南向、东南向、东西向。按照有关规范指标，广西地区住宅的住宅的最佳朝向是南偏东15度；适宜朝向是南北对流的朝向。项目朝向分类按优劣顺序排列为：东南向、南北向、西南向、东西向。项目经过科学合理的建筑布局一期货量57.22％的为南北布局，22.78％的为东南向布局，两种均为适宜居住居住和最佳朝向的布局占一期货量的80％，其余朝向的户型仅有20％，因此项目的户型朝向将成为项目有力的支撑卖点。 第二节 销售策略 1. 总体销售策略 1.1.推货节奏 项目占地48909.687㎡，规划为11栋物业，总户数516户，分两期开发。 一期计划入市时间为2007年月 2.1.1.推售货量销控 一期推售节奏 起始时间 推售范围（住宅） 推售周期 数量 比例 第一次推售 2007年10月20日 8#、11# 6月～7月 156套 30.00% 第二次推售 2007年12月1日 12#、9#楼 8月～9月 78套 28.33% 第三次推售 2008年元月1日 13#楼（2、3）单元、10#楼 1月～4月 96套 26.67% 第四次推售 2008年5月1日 7#楼、13#楼（1）单元 5月～6月 30套 15.00% 合计 360套 100.00% 通过对项目产品的分析，敝司建议进行第一次推售后以“分拆推售，大小结合”的方式，将一期分拆推出，小户型结合大户型一起推出，满足各层次客户需求，以小户型带动销售氛围营造抢购场面，带动大户型的销售。始终以“持续攀升”的氛围贯穿整个销售周期。 2.1.2.价格策略 2.1.2.1定价 纵观目前河南片区的在售楼盘，多为多层及小高层电梯产品，且确立为低端产品。本项目无论从区位、产品品质等硬性环境分析，在同区域均无可比较产品，所以本案的产品定位无市场参照性。 “蟠龙宝邸”项目走高端正党风产品路线，敝司结合项目的综合优势，并结合柳州市高端消费群体的居住消费支出