松陵镇苏州河路东、高新路北段项目市场报告.docVIP

松陵镇苏州河路东、高新路北段项目市场报告 项目背景理解 项目概况 地块位于苏州吴江松陵镇苏州河路东、高新路北地块，东至梅石河，南至高新路，西至苏州河路，北至知青河。土地面积为99227.4平方米，容积率为1.3，要求建筑密度低于30%，绿化率要求大于30%，建筑限高 大于等于9米。地块整体形状不是非常规整，呈不规则梯形状，是现状地。 交通概况 地块交通运输便捷：境内苏嘉杭高速公路、227省道、京杭大运河纵贯南北，318国道、太浦河、正在建设中的沪苏浙高速公路横穿东西，基本建成所有镇20分钟内上高速公路、30分钟内到达市区。 地块北距苏州16公里，至无锡硕放机场50公里，至张家港港口134公里，东距上海虹桥机场80公里，距京沪铁路苏州站22公里，交通运输十分方便。 区位环境 3.1相关配套教育 ◆吴江市实验初级中学：位于吴江市区，她是吴江市唯一一所市管初中。校园环境优美,布局合理,各类现代化教育教学设施齐全。学校现有42个教学班,2200多名学生,150多名教职工。 ◆吴江市实验小学（附属幼儿园）： 吴江市实验小学创建于1904年，是江苏省首批确定的实验小学，学校分为本部（小学部），分部（幼儿园），爱德双语分校三部分。现有56个教学班，在校小学生 2479多名，幼儿21个班，在园幼儿721名。学校现有在编教职工219名，退休教工56名。校园面积近五万平方米。 3.2区位其他相关配套 ◆吴江永鼎医院：据悉，上海医疗保险体系将在2010年前在汾湖地区引入，规划中的汾湖医院占地68.9亩，即将开工建设，它将由上海第五人民医院托管，届时可望直接纳入上海医疗保险体系。 ◆世纪华联超市：周边形成以大卖场为核心的商业设施，完善的日常生活配套。 ◆吴江市残疾人康复中心：吴江市残疾人活动和康复中心位于江厍路北、梅石路东，占地面积12321平方米，建筑面积12000平方米，总投资约3000万元。已于9月底竣工，明年1月份正式投入使用。 项目SWOT矩阵分析表 项目优势（STRENGTH） 项目劣势（WEAKNESS） 该地块北至知青河，临河环境相对较好，街景的设计可以提升整体居住环境。 2、周边楼盘档次低，无法形成有效的竞争 3、土地成本比较便宜，周边住宅类拍卖土地有限。 4、地块位于吴江松陵镇，距离苏州市吴中区不远，可以吸引吴中的客户群。 周边外来流动人口较多，人员比较复杂 地块的整体形状不是非常规则，这对于规划设计提出了更高的要求。 片区的商业配套还不够成熟，各种城市配套设施有待完善 周边缺乏高档项目 5、项目自然环境优势大，但人文优势缺乏。 项目威胁点（THREAT） 项目机会点（OPPORTUNITY） 经济危机虽淡去，但整个金融行业还不是非常的稳定，冲击性较大，由于房地产开发周期长，资金量大，因而存在潜在风险。 2、购房者对房产的观望气氛渐浓 3、周边区域居民的购房欲望较低，消费力有限，状况转变有待时间 4、片区范围内目前还存在一些缺陷；主要表现在片区周围部分道路正在修建，片区开发刚起步临时摊档多，乱摆摊点、杂乱无章；各种休闲娱乐、公共设施尚在规划中。本项目的开发将处于片区由“乱”到“治”的过渡阶段。这将直接或间接影响到日后本项目的市场推广工作。 目前，政府对于房地产行业有很大的推动作用，支持城市化，各种财政政策、产业政策都属利好。 项目位于吴江松陵镇，松陵镇自古是丝绸之地，经济实力较强，有很强的发展潜力，存在潜在的客户群。 当下，房地产市场非常火爆，市场前景看好，刚性需求不断释放，属于开发的大好时机。 4、相比苏州市区高额的房价，吴江的房价和物业费相对较低，这对于新苏州人以及一部分苏州吴中区的客户是一种诱惑，加之苏州轻轨的建设，城乡距离的拉近，因而潜在客户量很大。 项目市场定位 1、房地产市场分析（见附表一） 2、项目市场 第一类：首次置业的新苏州人。这部分客户经济基础不高，月供能力不强，注重的是低房价。同时，年轻人爱追求时尚，因而对于楼盘的档次有一定的要求。 第二类：居住在苏州吴中区的客户群。由于松陵镇在苏州的南面，距离吴中区相对较近，加之汽车南站，苏州轻轨，使得对于吴中区的客户产生一定的辐射力。考虑到苏州的房价普遍高于吴江，这也会吸引一部分客户。 第三类：二次置业的客户。这部分客群有较高的社会地位，经济实力雄厚，有车，居住讲究身份感，更讲求居住的高品质。 第四类：多次置业客群，投资客。 3、项目产品定位 ★ 开发理念：强调幸福生活的高品质生活 建议案名：伟业阳光小镇———把一辈子的幸福给你 广告建议： 地点：咖啡厅 旁白：如果，他约你来这里，表示他想多认识你。 地点：电影院 旁白：如果，他约你到这里，表示他想更靠近你。 地点：摩天大楼顶楼 旁白：如果，他带你到这里，表示他想吻你。 地点：伟业阳光小镇售楼处