天津项目开发建议提纲.docVIP

项目开发策划报告 市场和环境情况------需要一份市场报告 天津市的房地产增量情况 03—05年的购买特征统计 天津市的03-05年人均收入情况 政府计划，房地产的政策 居民住房需求的特征 天津市的城市发展，外廓方向 天津市的轨道交通发展计划 西城区的发展现状 西城区的城市功能内定位 区域规划计划： 道路修建计划、公共交通线路、地块功能、开发时间和建设周期、开发商、规模 结论： 周边项目群起 由成熟的万科为先导，带起了居住的气氛 周边常规产品售价在4200元左右 （关于居民购买力和购买意向欠缺市场资料分析） 周边常规产品的品质已达到较高的标准 周边的竞争压力大 本项目的地块处于位置和环境的弱势 所处区域偏远，交通不便 大配套不完善 需要在产品塑造、宣传包装、销售中采取措施 需要依托周边区域的大环境，销售宣传也将以此为重点 项目开发面对的市场问题 开发商的知名度尚未建立，期房销售，给客户的信任如何建立 客群定位和特征现在无法确定（养老，或者婚房概念或者其他，参考的标准） 周边的项目开发规模、地块状况都在优势，本地快如何找到生存点（在形象、产品、销售方法等方面） 万科等项目借大盘开发，先声夺人；如何应对； 偏远，不便利，怎么解决这些销售抗性 居住和其他城市功能不成熟，如何在短的销售期内解决客户的心理抗性； 地块规模过小、形状不规则；如何整合资源，尽量弱化先天缺点； 对于开发商的开发和资金计划： 由于地块较差，争取政府的优惠支持政策（地价、贷款、交通、市政、团购等） 争取和其他开发商合作，整合地块优势，取得共同的利益 项目开发的目标 融于大环境，借势城市发展----如何操作 品质出众---打造方案 高调---宣传方案 低总价，高单价，保证利润---产品策略 快速强力广告精确目标传播----快速销售的必要策略 开发的策略要求 要求： 快速 尽可能高价 项目的品质要求 公司操作的形象 结论： 在前期的市场分析、产品研究、客户分析做好工作 借助大市政规划的利和时间节点 和周边项目联合开发---商业街、社区交往、教育、运动场地 包装方向 园林里的生活 地面上的生活 交往 围挡包装方案 售楼处包装计划 客户通路计划 样板间的概念设计 展示区的设计和表现 产品策略 客户特征的遵循：老人社区，年轻社区？其他…的选择 与目标可群相应的规划放案（在规划、配套、房型中都有针对性） 外在品质： 绿化生态，社区小环境；（于大环境的对抗，以此模糊背景的弱势） 和周边项目结合（商业、交通或者户外活动、客户群等元素的结合；以此减少项目自身的缺陷） 自身特点：灵活的建筑布局 庭院文化（围合，小环境的价值宣传---） 商业街，小社区文化的补充，配套周边（社区文化的重要组成） 绿茵大道，景观（附加值的一部分） 建筑7层以下，高低错落（建筑风貌及空间的多变，带来生活的丰富和情趣） 细节：停车、健身、雕塑、多样化的景观和空间引导生活观念 内在品质： 墙体加厚保温 控制窗的合理尺寸 窗玻璃、屋面保温等做法选择 新材料：有利于生态的墙面砖使用 太阳能的使用技术-----社区发电（已成熟的技术） 中水回收 社区文化： 安全温暖节约的生活 -----产品布局形态， -----节能环保措施 -----人们的交往，院落—公共空间----社区 建筑风格 简约、稳重 房型：面积段，在总平面中的分布原则，面积比例，房型比例 资金计划 结合项目品质要求，以下成本应计算： 土地成本\契税 前期工程费 调研费\勘探设计费\咨询设计费\勘察费 房屋开发费 建安 住宅（土建、设备、园林）\商业\其他配套 小区市政 其他费用 大市政费， 不可预见费 直接成本 管理\销售（广告、佣金）\财务 说明：按照产品的策划，需要以下资金： 为生态和环保以及新技术付出的成本：100-100/平米建筑面积 完善的社区管理系统、垃圾处理系统等物业相关的费用 园林绿化成本：80-150/平米基地面积 设施成本（健身、雕塑等30元/平米基地面积） 商业独立形象包装、统一管理 销售 在销售之前完成的工作： 项目有一定的形象：建设局部样板区 道路通畅 入住前有公共交通 完整的形象包装方案---- 广告推出宣传已经达到目标群，传播度、美誉度达到目标 开通看房班车等筹备 选定样板区，重点建设进度 销售计划制定 定价方法，总价段，对应的产品面积段 人员培训，通路寻找 产品现阶段的预估特征 生态林\围合单元院落\多层（6+1层以下）\花园式生活\小户型 风情商业街 预计项目指标： 住宅约70000平米 商业30000平米 其他不可销售面积500—1000平米 附：参考项目 服务清单： 市场报告---8万 产品策划报告（含初步规划方案一个，备选概念方案一个）---15万 扩初设计：20元/平米 施工图设计：20元/平米 景观方案设计