博思堂2008年北京市泰达项目市场战略规划.pdf

孙子兵法 5事 道、天、地、将、法 提案开篇： 万事俱备，只欠东风 基于本案现状（市场尾楼），项目能否成功取决四大元素： 1、项目基本市场条件评估 2、资金及债务状况 3、营销水准 4 、战略团队 *项目稀缺地段及产品自身素质+泰达地产的成功入主=1+2的问题解决 *泰达地产营销团队+泰达地产全国战略+ 博思堂=3+4的问题解决 结论：营销决定胜负！ 广告影响成败！ [ 全胜CBD ] 北京泰达项目* 市场战略规划 1、事关全局 { 一战定江山} • 品牌现状：泰达地产北京第一战： • 关键问题：泰达顺利进京与否，事关泰达地产全国扩张战略 • 警示案例： – 万科“北伐”兵败北京（城市花园、青青家园），多年以后才重新杀回 – 邓智仁（香港达利行）兵败北京玫瑰园，亏损10亿，从此一撅不振 – 败也玫瑰园，成也玫瑰园！山东包工头梁希森，凭借操盘玫瑰园成为 业界瞩目的明星老板。 • 最终结论： 失败代价沉重，必须确保项目运作成功，只能胜，不能败！ 2、机会难得 { 时不我待} • 北京现状：正处于08奥运会前的热烈憧憬中 中国入世5周年，各国企业加速拥入北京CBD 中国经济持续利好，影响力不断扩大，正在融入全球国际化 多年CBD建设，积聚效应已显 温政调控反弹，北京连续15个月房价上涨（10月达10.6%） • 关键问题：08年之后前途未卜 政府调控是否会加大力度 • 解决之道：果断出击，速战速决（机会稍纵即逝，务必争抢时间） 项目所有立面必须尽快赶出来 （据传，北京市政府为了确保绿色奥运的实现，将于2007年起在全市范围内 停办一切建设工程申报和开工手续，一直持续到奥运结束。） 3、供小于求 { 难逢对手} • 区域现状： CBD核心，一地难求；中国经济持续全球化 酒店公寓关注对手：世界城/银钻公寓 差异优势——紧邻CCTV，中国最高权威话语权 CCTV商务圈一体，30多万传媒相关人士迁徙 CBD金十字地段优势 • 解决之道：稳扎稳打、建立差异 树立泰达北京影响力的绝佳地段 CBD“金十字”架构 “金十字” 由东三环路、建国 路、建国门外大街构成。超高层 建筑集中于东三环路两侧布置， 主体建筑的高度均在１００米以 上，部分商务建筑高度在１５ ０～３００米之间，主要的标志 性建筑沿宽敞的东三环路两侧成 序列展开，使东三环路成为展示 ＣＢＤ形象的一个窗口。 “金十字”东北角面积约３０ 公顷的地区为ＣＢＤ的核心区， 这里是超高层建筑集中的区域， 它将形成ＣＢＤ的标志性建筑 群。整个ＣＢＤ将成为体现新北 京现代化城市形象的最重要的区 域。 本案 真正CBD 金十字地段优势 4 、品牌之虑 { 北京舞台} • 泰达现状：中国地产的绝对第一阵营 中国极具实力的城市运营商 • 关键问题：北京地区的泰达认知欠缺 本项目的先天不足，负面影响需要消除 • 解决之道：北京规则/北京资源 品牌先行/ 强势出击/ 确保项目成功/ 打响泰达品牌 • 最终结局：泰达品牌是中国第一品牌 泰达看好的项目一定没有错 5、遗留问题 { 重树信