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白金瀚水景花园分析报告前???言?11.市场分析?21．1．宏观市场分析1．2．区域市场分析?1．3．南昌市民购房消费水平与心态分析?1．4．项目分析?1．5．竞争对手资料分析?1．6．项目周边配套状况.???????????? 1．7．项目企划思路???????????????????2．项目市场定位?2．1．市场定位?2．2．项目形象定位?2．3．目标客户定位?2．4．目标市场细分?2．5．目标客户??3．销售策略建议??3．1．市场气氛培养??3．2．促销手段建议?3．3．付款方式建议??4．宣传策略?4．1．媒体选择建议?4．2．宣传主题?4．3．广告创意及诉求??4．4．广告宣传推广策略??4．5．媒介的组合策略?? 前???言本人以专业的市场调研为基础，根据整体市场的现状和区域市场的特性，发掘项目的优点加以专业发挥，对本案进行分析。 1.市场分析1．1．宏观市场分析2002年，全市实际利用外资3.67亿美元，较上年增长1.9倍；对内，加大积极结构调整的力度，加快产业结构的升级，实现产业结构逐步优化，提高企业的竞争力。2002年全年完成GDP552亿元，比上年增长13.8％60％左右，而其中生存性消费的比重呈逐年下降的趋势，城区恩格尔系数从95年的58.7％下降了14.2个百分点，而用于居住的消费支出，2001年比1995年（城市部分）增长2.5倍。3月颁布《关于进一步搞活房地产市场若干意见》等一揽子优惠政策出台后，大大地促进了我市二手房交易，刺激了一手房的购房。20．82亿元，同比增长178．7％，房地产投资占南昌市固定资产投资总额的40％，较2002年全年高出15个百分点。上半年南昌市市区商品房预售登记面积113．27万平方米，是上年同期的1．2倍，其中商品住宅的预售登记6849套，面积86．78万平方米，存量房交易面积59．71万平方米，存量房与商品房交易之比已上升到0．82∶1，二、三级市场保持了联动的态势。在房价方面，上半年的商品住宅均价达2436元／平方米，较2002年第四季度上涨5％。商品房个人购买6681套。房地产投资仍以住宅为主，南昌市商品住宅投资额14．76亿元，占房地产开发投资总额的71％，是上年同期的三倍。上半年新开工面积达184万平方米，同比增幅达305．7％。消费对象相对稳定，上半年个人购买商品住宅6681套，占总数的97．5％，同时，在预售的86．78万平方米商品住宅中，南昌市居民购买比重为76％。另72％南昌人按揭买房?。上半年南昌市空置一年以上的商品房面积为4．41万平方米，与去年同期相比减少37．3％，空置房的下降，表明了南昌市的房地产市场转旺。在上半年商品房预售登记面积中，通过按揭购房的有81万平方米，按揭比例达到了71％，其中商品住宅的按揭比例达72％。为防止房产市场过热的现象，政府及时利用宏观调控的手段，加强客观调控力度，近日又决定在今年原计划350万平方米房地产开发总量上缩减100万平方米，实际开发规模控制在250万平方米。 1．2．区域市场分析??青山湖360公顷的湖面不论在那个城市中心都是不可多得的，更有玉带河环绕其间，而今的青山湖，要景有景要路有路，先说景，青山湖风景区总面积430公顷规划成12个园区，三大主题公园的相继开发和青山湖文化广场的建成，四季如春的休闲亲水平台，湖中碧波荡漾，湖岸绿柳如梳，树影湖光共一色。如果说青山湖的景观对市民来说，多了一块珍贵的休闲胜地，那么各种景观的建成对该板块的房地产来说更是一针强心剂。5路、8路、11路、12路、13路、16路、31路、209路公交车以及旅游精品线几乎可通达南昌市各个地方。360公顷的水面更是天然的绿肺，对空气的净化和温度的调节有不可替代的作用。1．3．南昌市民购房消费水平与心态分析（数据来自南昌晚报五一房典及江西同致地产公司） 1．4．项目分析1.项目名称：?白金瀚水景花园2.项目规模：200栋别墅?，面积从160－400平方米3.宣传主题：南昌顶级别墅4.价????格：3800－5000元/平方米总价在58－200万元之间?????????????5.装修标准：框架，毛坯房??????????????????????????????????????????6.优劣势分析①、本项目地处青山湖风景区，一线湖景尽享，发展潜力巨大。②、位于南昌市区，可尽享成熟配套。③、周边有多条城市主干道和多路公交线路，交通十分便利。④、项目以准现楼发售，增强买家信心。⑤、纯别墅区，有多种别墅类型和户型，可供选择多。⑥、独立别墅有私家泳池，彰显豪华。⑦、近期周边物业市场销售情况活跃且价格高涨，俨然成为南昌的富人区。⑵劣势分析①、青山湖周