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一、投资组合技术 （一）土地与建筑物的组合 §8-7 投资组合技术和剩余技术 估价对象 资本化率 土 地 建筑物 房 地 土地资本化率 建筑物资本化率 综合资本化率 资本化率的求取 已知三种资本化率中的两个，以及土地和建筑物的价值 R0——综合资本化率 RL——土地资本化率 RB——建筑物资本化率 VL——土地价值 VB——建筑物价值 已知三种资本化率中的两个，以及土地和建筑物价值占房地价值的比率。 L——土地价值占房地价值的比率 B——建筑物价值占房地价值的比率 （二）抵押贷款与自有资金的组合 R0——综合资本化率 M——贷款价值比（贷款成数） RM——抵押贷款常数 RE——自有资金资本化率 二、剩余技术 剩余技术是当已知整体房地产的净收益、其中某一构成部分的价值和各构成部分的资本化率或报酬率时，从整体房地产的净收益中扣除归属于已知构成部分的净收益，求出归属于另外构成部分的净收益，再将它除以相应的资本化率或选用相应的报酬率予以资本化，得出房地产中未知构成部分的价值的一种方法。 剩余技术主要有: (1)土地剩余技术 (2)建筑物剩余技术 (3)自有资金剩余技术 (4)抵押贷款剩余技术。 1.土地剩余技术 土地与地上建筑物共同产生收益，但如果采用收益法以外的方法(如成本法)能求得建筑物的价值时，则可利用收益法公式求得归属于建筑物的净收益，然后从土地与地上建筑物共同产生的净收益中扣除归属于建筑物的净收益，得到归属于土地的净收益，再除以土地资本化率或选用土地报酬率予以资本化，即可求得土地的价值。这种剩余技术称为土地剩余技术。 直接资本化法的土地剩余技术的公式为： 式中:VL—土地价值； AO—土地与建筑物共同的净收益； VB—建筑物价值（非收益法求取）； RB—建筑物资本化率； RL—土地资本化率。 在净收益每年不变、收益期限为有限年情况下的土地剩余技术的公式为： 式中:YB--建筑物报酬率； YL--土地报酬率。 【例】 某宗房地产每年净收益为50万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%。试计算该宗房地产的价值。 【解】该宗房地产的价值计算如下： 该宗房地产价值=土地价值+建筑物价值 =260+200=460(万元) 2.建筑物剩余技术 土地与地上建筑物共同产生收益，但如果采用收益法以外的方法能求得土地的价值时，则可利用收益法公式求得归属于土地的净收益，然后从土地与地上建筑物共同产生的净收益中扣除归属于土地的净收益，得到归属于建筑物的净收益，再除以建筑物资本化率或选用建筑物报酬率予以资本化，即可求得建筑物的价值。 直接资本化法的建筑物剩余技术的公式为: 在净收益每年不变、收益期限为有限年情况下的建筑物剩余技术的公式为： 3.自有资金剩余技术 自有资金剩余技术是在已知抵押贷款金额的情况下，求取自有资金权益价值的剩余技术 自有资金剩余技术是先根据从市场上得到的抵押贷款条件(包括贷款金额、贷款利率、贷款期限等)计算出年还本付息额，再把它从净收益中扣除，得到自有资金权益的剩余收益，然后除以自有资金资本化率就得到自有资金权益价值。 直接资本化法的自有资金剩余技术的公式为： 式中:VE--自有资金权益价值； A0--房地产净收益； VM--抵押贷款金额； RM--抵押贷款常数； RE--自有资金资本化率。 4.抵押货款剩余技术 抵押贷款剩余技术是在已知自有资金数量的情况下，求取抵押贷款金额或价值的剩余技术。 抵押贷款剩余技术是从净收益中减去在自有资金资本化率下能满足自有资金的收益，得到属于抵押贷款部分的收益，然后除以抵押贷款常数得到抵押贷款金额或价值。 直接资本化法的抵押贷款剩余技术的公式为： 在正常情况下，抵押贷款剩余技术不适用于对已设立其他抵押的房地产进行估价，因为这时剩余的现金流量不完全归自有资金投资者所有，它还必须先偿还原有抵押贷款的债务。 §8-8 收益法总结 * 收益法根据资本化方式的不同，分为直接资本化法(含收益乘数法)和报酬资本化法(即现金流量折现法)。根据净收益测算途径的不同，分为投资法和利润法。 公式总结： （1）估价中的公式转换： 房地产价值=房地产净收益/资本化率 资本化率=房地产净收益/房地产价值 房地产净收益=房地产价值×资本化率 房地产价值=房地产收益×收益乘数 收益乘数=房地产价值/房地产价值 净收益乘数=1/资本化率 * （2）净收益与资本化率的匹配 由土地收益求取土地价值：土地价值=土地净收益/土地资本化率 由建筑物收益求取建筑物价值：建筑物价值=建筑物净收益/建筑物资本化率 由房地收益求取房地