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天和嘉园10#、12#推广方案 2010-6-7 知己知彼 百战不殆 一：市场政策解析 2010上半年地产市场政策可谓层出不穷，新国十条的出台、房产税的渐行渐近，土地增值税从严征收等，政策手段已日渐影响房地产市场。 再者，一线城市北京、上海、深圳等成交量、房价双双下跌、二三线城市市场行情也逐渐成不容乐观之势，投机性需求减少，刚性需求持续观望。 对于上杭县，市场一定程度上也受到了政策、跟风等因素的冲击，但从总的方面看，相对于一二线城市政策对三线城市市场目前影响较小。 二：项目10#、12#楼分析 配套完善，成熟社区：社区配套日益完善，商业街、交通、教育、金融、餐饮等全方位配备，同时，社区一、二期已有大部分业主入住，社区生活氛围日益提升，成熟社区的特征日益凸显。 高层建筑：上杭第一高层建筑，豪华私家电梯配备，观景高层，彰显地位，以高度契合成功人士心理需求。 高尚社区：上杭第一大社区、可以高尚社区定位，全高层住宅社区，景观、生活等配套一应俱全，在上杭首屈一指。 户型：10#、12#楼户型较好，三房两厅两卫，四房两厅两卫符合县区城市客户对户型规划的需求、同时花园入户、观景阳台等户型优势也为销售的一大亮点，虽然中间单元产品较之东西头产品有一定的差距，但从整体上讲，户型仍为本次营销的突出优势。 圈层影响：社区已购买人员圈层影响放大，购买本社区的人士多为教师、医生、公务员、企业高端人群，可算为上杭高端阶层，文化等素养都较高。 公园卖点：私家公园等景观仍为项目的一个卖点，延续前期”公园不公“的景观优势，进一步放大景观卖点。 市场不稳定，如何让客户在均价3400——3600这样一价位上认可本项目，进而购买本项目，促使逆市旺销，回笼资金………… 三: 核心策略 2、和源出品，收官巨作：10#、12#为天和嘉园最后两栋产品，通过已售项目的包装，不管是开发商的品牌还是项目都已广泛受到市场的认可，而作为上杭高尚社区，项目的稀缺性定然凸显，最后余房，必受市场关注，故可以放大”争抢入主天和嘉园的最后机会这一卖点“，营造市场恐慌气氛。 3、活动造势，保持上门量：不怕不买，就怕不来，提高上门量是项目营销的重点，受市场行情等影响，客户上访、来电、咨询等必会受到一定程度上的冲击，故应不断制造焦点，如抽奖、节日活动、答谢会等，不断热化项目，同时不断向客户传递项目热销，天和嘉园仅余少量余房，进一步造成客户心理恐慌，促使客户尽早下定决心。 4、小众营销：高端产品需找准核心客户，集少数购买率高的客户为一体，对这部分客户进行重点突击，如对于上杭财富高端圈层：个企老板、煤矿老板、教师、医生、公务员、县、镇乡政府官员等通过专门的小众活动，如高端酒会、奢侈品鉴赏等，实行圈层营销策略。 5、乡镇营销：根据全县经济状况，从中选择经济位列全县前茅的2-3个镇区，以小成本进行下乡宣传造势，深挖乡镇潜在客户，进行引导性购买。 6、差异化营销：对于户型产品上的差异，除了价格上的差异销售之外，还可通过增加附加值，弱化产品的劣势，如赠送装修费、精装修等提升产品价值。 总之策略重点是： 项目高端形象树立； 项目稀缺性价值放大，造成市场恐慌； 项目活动等方式造势； 小众营销，重点客户突击； 客源渠道拓展，深挖潜在客户； 项目增值，产品差异化营销； 营销渠道拓展 线上推广： 户外： 项目：名门府第 传世大邸 格调之续 经典再生 公园：中心疆域 一园倾城 人生大境 荣归此园 百亩私家公园领地，优越之上，心仰之境 户型折页： 户型：人文阔邸 盛景如云 纯正品味 传世典藏 公开：天和嘉园，名流府第，收官巨作，再续极致天工。首批约？-？㎡华贵大邸全城热捧，公开在即！敬请阁下亲临赏鉴3960555。 活动：温馨提示，今天气温35度，请注意防暑。天和嘉园清凉一夏刨冰节？月？日清凉绽放，名流府第，传世大宅，诚邀共享盛夏清凉狂欢3960555。 加推：天和嘉园，名流大宅，极致礼遇，首批房源开盘当月即售罄，新品？-？㎡应市加推，最后珍藏机会，恭迎赏鉴。抢藏热线3960555 罕有6大珍稀价值，引领上杭住宅标杆 丰熟大盘，领先一生的生活品质尊享：成熟社区，独享商业、运动会所社区配套，文化、娱乐、餐饮、教育、交通、金融等一应俱全，尽享城心繁华。 公园领地，抒写盛景人生：公园不公，百亩社区专属公园领地，推窗即景，奢华美境，远浮华而亲自然。 阔景美宅，景致生活里的人生品味：花园入户，观景飘窗，空中大花园阳台，动静分区……人性化的设计理念，只为满足阁下独有的生活品味。 观景高层，不凡者