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2009年济南房地产市场分析报告 一、2009 年济南房地产市场回顾 2009 年济南一手商品住宅销售金额达177 亿元，销售面积达295 万平米，销售面积 较去年同期上涨59%。济南住宅价格扶摇直上，2009 年年底较去年同期上涨28%，出现量 价齐升、交易火热的局面。 新增供应受制于前期开工建设减少而短期不足；而成交快速反弹，又令各地市场持续 供不应求。2008 年积压库存快速消化后，济南住宅市场较于2009 年下半年开始出现市场 供应不足的局面，这也成为推高住宅价格的潜在动因。 济南住宅价格扶摇直上，特别是从8 月份开始，价格出现飚升，至2009 年12 月一手 住宅突破7000 大关，较去年同期上涨28%。 1.5 万/平米的楼面地价。今年的12 月3 日，济南市历下区山师北街一块约10.2 亩的 土地拍出了1.92 亿元的天价，土地单价约合1878 万/亩，刷新了由深圳华强创造的每亩1460 万/亩的地王历史，成为2009 年济南楼面地价新地王。 高端住宅因品质优良、资源较为稀缺、性价比较高、抗跌性强、升值空间大，购买者 的实力也较强，都打算长期持有，而受到追捧。中海奥龙观邸、文华园、海尔绿城等主力总 价在百万元以上楼盘的热销成为有力佐证。 为应对经济危机，国家年初颁布了很多有利于房地产行业发展的财政、税收政策，随 着房地产市场的火热，年底国家调整了土地、税收政策，出台了开发商拿地首付款要达到 50%的政策，普通住房转让2 改5 的税收政策，以调控市场上的投机性购房。 2009 年济南加大了旧城（村）如魏家庄片区、官扎营片区、发祥巷片区、小清河片区 等的改造的力度，拆迁产生了大量的房地产开发用地，加大了该年土地供应量。 二、土地市场 （一） 供应总量 2009 年济南供应土地102 宗，比上一年增加41 宗，供应面积、建筑面积为687 万平 米、2000 万平米，分别增长41.7%和53.8%。 （二） 供应区域 2009 年土地供应总面积687.43 万平米，建筑面积1999.56 万平米。其中，历下区供 应宗数、供应面积、建筑面积最高，土地供应比例为34.68%，天桥区最低，土地供应比例 仅为7.48%。 （三） 成交总量 2009 年土地成交宗数为76 宗，比上一年增加了26 宗，成交面积451.1 万平米，比上 一年上涨14.93%，建筑面积451.1 万平方米，上涨了16.7%，成交金额171.2 亿元，上涨 了近一半，平均楼面地价和平均地价为1408.8 元/平方米和253.02 万元/亩，分别上涨了 29%和31%。 随着济南综合实力的不断提升，外地开发商不断进驻，以及公告土地宗数不断增加，房 地产行业呈现良好发展势头，预计2010 成交宗数达到85 宗，成交面积达到500 万平方米， 平均楼面地价达到1800 元/平方米。 （四） 成交区域 2009 年成交60 块土地，主要集中在历下区和市中区，其中，历下区成交21 宗，土地 面积123.26 万平方米，建筑面积392.30 万平方米，平均楼面地价1562.21 元/平方米；市 中区成交21 宗，土地面积208.57 万平方米，建筑面积446.63 万平方米，平均楼面地价 1168.60 元/平方米。平均楼面地价最高的是历城区，而最低的是槐荫区。 三、商品住宅新开盘及成交分析 （一）开盘成交总量 2009 年济南共有74 个项目开盘或加推房源，开盘面积共147.15 万平米，较2008 年 新增住宅供应量（130.7 万平米）上涨13%，成交率为63%，整体开盘均价为6904 元/平 米。 （二）商品住宅新开盘面积区间 2009 年济南商品住宅新开盘面积区间较为集中，均在140 平米以下。主力面积集中在 71-90 平米和111-120 平米之间，以中小户型为主，是本年新增商品住宅供应的突出特征， 这也是实现开盘期成交率高的重要原因。 （三）商品住宅新开盘供应价格 2009 年济南的住宅成交量集中在1-7 月份，该时间段内济南商品住宅成交价格在 5500-5800 元/平米之间，因此2009 年销售均价在4000-6000 元/平米商品住宅所占比例最 高，但因该阶段房源供应充足，经济危机对购买者的心理影响较大，因此其成交率并不算高； 随着宏观经济的不断好转，济南房地产市场好于预期出现大幅反弹，价格快速上涨，自 住购买者出现恐慌性购房，投资者也纷纷进场，因此6000-8000 元/平米之间及8000 元/ 平米以上房源成交率较高。 四、商品住宅成交分析 济南自2009 年3 月份以来住宅成交均价开始上涨，自6 月份开盘价格开始大幅攀升， 至2009 年12 月已涨至7091 元/平米；而成交量在2009 年5 月份出现井喷后，成交量开 始逐月下降，本月