必威体育精装版浙江省杭州市房地产项目营销策划定位报告.ppt

项目研究思路 第一部分 方向初判 宏观形势分析 全国房地产宏观政策 规范政策 两部委清查变更容积率预防地方政府违规托市 调整工业用地出让最低价标准 禁止保障房地块用于商业性开发 《非法占用耕地造成种植条件严重毁坏认定办法（征求意见稿）》 《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》 中央与地方联手打击捂盘 财政部出台房屋赠与税新规打击房屋交易避税 国土部严处小产权房 全国房产市场——房产投资增长率 全国房产市场——大中城市房屋价格指数 全国房地产市场——价升量跌后市仍须谨慎 随着今年上半年房地产价格理性回归，房产销售率迅速回升，同时国家政策进一步支持，使得现在地产行业得以迅速恢复并健康发展。 但是，我们也要注意到近期房地产市场又有泡沫产生的迹象，因此，保持清醒头脑，尽快入市，立足产品品质提升，才是规避风险的根本方法。 鉴于后市发展仍存在着不确定因素，具有前瞻性的项目定位理念和合理的产品实现方案，是本案立于不败之地的首要保障。 全国房产市场—— “十一”期间必威体育精装版动态 北京：7天中，期房、现房累积签约1119套，同比去年下降50%。 价格：“二手房均价为11625元每平米，较9月份下降500元每平米。 购房者：与新浪网联合调查结果显示，62.7%的网友近期不打算买房， 25.4%的人认为明年3 月是买房的最佳时机。 上海：十一七天内，住宅成交8.46万平方米，较最高峰2007年的 16.7万相比，几乎被腰斩，逼近最低谷的2008年。价格上，住宅成交 均价为13845元每平米。 买房者：82%的受访者有购房计划，31%的受访者希望总价能控制在 70万元以下。 成都：十一期间，为期5天的2009年秋交会上，成交各类房屋48 71套。价格：整体均价5819元每平米。 买房者：各种优惠政策，让买房人看到了买房的希望。 杭州：十一期间，杭州共成交商品房998套，是2008年同期3.2 倍。 价格：主城区楼盘纷纷进入两万元行列，近郊楼盘也触及万元界限。 杭州市场分析 杭州房地产市场分析——总体发展特征 杭州房地产市场分析——总体发展特征 杭州房地产市场分析——总体发展特征 重点板块分析结论 西溪区域分析 西溪区域分析 区域分析 西溪区域分析——“金镶玉”模式 2009年3月，《杭州西溪湿地国际城市综合体概 念规划》方案评审胜出的两套方案提出围绕西溪 城市综合体“金镶玉”建设理念：以西溪湿地公园 为“玉”，以西溪湿地周边区域开发和保护为“金”， 通过 “赋金于玉”实现“金玉成碧”，完成36平方公 里的杭州城市西部整体规划。 西溪区域分析——房地产市场高档物业汇聚 西溪板块的土地价值一直受业界 关注，区域内的住宅用地更是稀 缺。最近两年，随着万科、绿城 、坤和等实力房产企业的陆续进 驻，板块内高尚居住园区初成规 模，人居价值已得到迅速提升。 大华西溪风情、坤和西溪里、万 坤西溪蝶园、西溪望庄、华元和 庄、绿城西溪诚园等高端住宅云 集西溪周边。 区域主要在售项目汇总 大华·西溪风情——项目概况 项目位置：文一路延伸段，西溪风景区以西 总建面积：50万㎡ 开盘时间：五期从08年10月至今多次开盘 近期09年8月、9月两次 入住时间：2009年12月，2010年10月 绿 化 率：50％ 容 积 率：0.74 当前报价：33000元/平米 建筑形态：排屋别墅 主力户型：五期悦宫286-370平米 开 发 商：浙江大华房地产开发有限公司 大华·西溪风情——区位 卖点 区域交通 由文一西路、文二西路延伸段（建设中） 、荆常大道、绕城高速、等纵横路网构成 了西溪风情周边相对便利的城市交通。规 划中的快速轨道8号线将为项目提供更为 方便的交通。 卖点提炼——西溪游艇排屋别墅大区 “西溪第一盘” 卖点一：第一家进驻西溪区域开发的楼盘 卖点二：第一大规模西溪纯排屋水景别墅 卖点三：第一家引进游艇的西溪排屋别墅 关键数字：50万平低密水景 3500米沿河水景 30000平米中央水景 大华·西溪风情——配套 建筑 园林 配套服务——高教园区、各类商业预期配套齐全 紧邻阿里巴巴淘宝城、仓前高教园区、沃尔玛购物广场（建设中）、蒋村商务中心（规划 中）、浙江大学紫金港校区、浙大国家科技园，周边还分布有西溪天堂酒店群、西溪文化 创意产业园，绿城学校等配套。社区内西溪风情建设有总面积3万㎡的高档配套，包括： 5000㎡南会所、2.3万㎡新天地商业街和悦宫的3000㎡VIP会所。 社区建筑——新古典主义 外立面以石材为主，在典雅、庄重、精致的新古典主义建筑风格上 增加现代建筑元素，气质简洁、俊朗，建材设施配套打造生态环保、 安全齐