东莞楼市年终总结分析PPT 楼市整体分析PPT.ppt

2012年东莞楼市放量原因 Part. E 12年东莞楼市放量原因： 户型面积减小，房屋总价回归主流人群购买力。 2012年，东莞楼市刚需之年，市场上中小户型推售比重快速上升，由于单价保持稳中有降，所以市场大部分房子的总价明显小于往年，从而回落到主流刚需购房人群的购买力。 2012年，剔除精装修楼盘的影响，东莞普通洋房成交当中，单套总价在70万元以下所占比重为66.86%，60万元以下占48.65%，高于往年。 后市：2012年许多全新楼盘首先推出中小户型产品，并且去货非常理想，而把大户型积压到2013年，同时进入2013年的时候仍然会有大量的新盘上市，带来新的小户型产品，这样老的大户型、新的小户型两者集中上市，大户型劣势明显，未来想要突破重围，需要在单价上让步，才能与之抗衡。 12年东莞楼市放量原因： 品牌开发商异军突起，带领楼市成交强烈反弹。 2012年，东莞品牌开发商取得突破性的一年，除了万科地产、中信地产深挖东莞市场之外，新进入的万达集团、碧桂园集团、保利集团均强势登场，从开发商年度销售额前十外来开发商占7个席位就看出，东莞地产格局的变迁。 2012年前11个月，外来开发商成交金额比重达到52.34%，本土开发商仅为47.66%；而2011年当时还是本土开发商占大头为63.41%。 2012年前11个月，东莞商品房供应面积625.71万㎡，加上12月的整体供应量，整个2012年商品房供应量将达到约690万㎡，创下2007年以来的5年新高。 与其他城市不同，由于前两年东莞楼市供应偏紧，当前供应激增，虽然会在某些片区给开发商极大的竞争压力，但是更明显的是刺激当地沉寂的购房需求，在定价谨慎的情况下，购房者入市信心十足。 12年东莞楼市放量原因： 供应激增刺激成交持续释放，成为东莞楼市的显著特征。 12年东莞楼市放量原因： 开发商降低置业门槛成为刚需一族的福音。 2012年，央行接连在6月、7月两次降息，减轻购房者的月供压力，同时部分楼盘针对刚需一族推出的“低首付”、“垫首付”营销手段，争抢有限的客户资源，提高其短期的购买欲望。此外，东莞住房公积金政策虽然明紧暗松，对首次购房的支持力度十分明显，对市场成交也起到一定的促进作用。 首付 月供 契税单 12年东莞楼市放量原因： 开发商加大营销投入，大型推广明星造势花样百出。 2012年，由于绝大部分开发商都有繁重的年度销售任务，特别是下半年以来，任务重、时间短，为了保证项目一炮而红引爆市场，不少楼盘都加大营销投入，普遍取得名利双收的理想效果，当中尤其以万达集团、万科地产、中信地产、汇景集团最为给力，销售中心开放、样板房开放、开盘、业主答谢会均有重量级明星嘉宾闪亮登场。 12年东莞楼市放量原因： 精装修发售楼盘逐渐增多，契合当下省时省心的潮流。 近几年，随着品牌开发商在东莞楼市的扩充，带精装修发售，逐渐成为标杆大盘的首选，并且经过一段时间的培育之后，购房者对精装修的接受度与日俱增，尤其是万科、碧桂园、恒大的精装修楼盘深得刚需群体的青睐，省时省心、节约后续成本，也符合节能环保的趋势。 精 装 房 12年东莞楼市放量原因： 开发商心态发现变化，更加看重资金的快速回笼。 2012年，东莞绝大部分开发商定价都十分谨慎，甚至大幅低于市场预期，从而实现跑量，快速回笼资金，究其原因，一方面，11年底至12年初市场惨淡期，需要资金维持企业正常运营；另一方面是，开发商未来一两年有很多全新项目，急需资金投入，缩短开发周期。此外，目前开发贷银行依然收得比较紧，加速销售是最直接的解决资金缺口之道。 12年东莞楼市放量原因： 全球再掀量化宽松浪潮，资金逐利回流中国进入楼市。 2012年9月份，美联储推出第三轮量化宽松政策，美元走弱，人民币加速升值，资金的逐利性让热钱回流中国，进入二三线城市的商业领域；与此同时，2012年国内经济环境严峻，经济增速下滑，制造业不景气，制造业老板不敢贸然追加投资，更倾向把闲钱投入酒店公寓、商铺、写字楼等物业，从富盈·世界汇、汇景·世纪双子、长安万达广场、东城万达广场、环球经贸中心、万科广场所表现出来的吸金力就可见一斑。 12年东莞楼市放量原因： 品牌开发商商业综合体遍地开花，投资开发热潮涌现。 2012年，东莞商业综合体遍地开花的一年，商业市场的突然红火，离不开全国商业地产龙头万达集团的战略布局，以及住宅地产龙头万科地产向商业的开拓，对于以制造业发家，又有浓郁经商传统的东莞而言，所席卷的投资热潮不可忽视。 2012年1-11月，东莞商业市场包含商铺、写字楼等物业，总成交金额达到77亿元，已经超过去年全年成交额，创下最高纪录。 12年东莞楼市放量原因： 二三级联动、全民营销成果斐然。 2012年，东莞部分楼盘采取二三级联动的营销手法，不过与2011年情况有所不同，2011年由于深