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第四章 房地产开发用地管理 ·$(% · !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! 第四章 房地产开发用地管理 第一节 土地使用权出让 我国对土地经营一级市场实行国家垄断经营的政策。能有偿出让土地使用权的土地只能 是城镇国有土地，集体所有土地除国家征用外，不得出让，不得用于经营性房地产开发，不 得转让、出租用于非农业建设。国务院 《关于发展房地产若干问题的通知》（ 年 月 !# !! $ 日）指出：“集体所有土地，必须先行征用转为国有土地后才能出让。”《城市房地产管理 法》，肯定了上述精神。中共中央、国务院 《关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》 （ 年 月 日）进一步指出：“严格控制征用耕地出让土地使用权，禁止征用耕地、林 !% $ ! 地和益农荒地出让土地使用权用于高尔夫球场、仿古城、游乐宫、高级别墅区等高档房地产 开发建设以及兴建各种祠堂、寺庙、教堂。”这些规定说明，通过有偿出让而取得的房地产 开发用地仅限于城镇国有土地。 建设部等士部委颁发的 《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》指出，对经营性房地 产开发项目，要适应政府按年度计划采取招标、拍卖和挂牌方式统一供应土地的要求，通过 竞争取得土地使用权。可见，房地产开发用地只能通过出让获得。 一、土地使用权出让原则 （一）国有土地使用权出让的概念及特征 国有土地使用权出让是国有土地有偿使用制度的重要内容之一。根据 《城镇国有土地使 用权出让和转让暂行条例》（以下简称 《出让转让条例》）第’ 条规定：“土地使用权出让是 指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向 国家交付土地使用权出让金的行为”。这就是说，土地使用权从土地所有权中分离出来，土 地使用者依法通过出让方式取得的土地使用权一经成立，在出让期限内享有使用权、转让 权、出租权、抵押权等民事权利，其他任何单位，组织和个人不得非法干预。土地使用权出 让权只能由国家行使。在执行过程中，由土地所在地县级以上人民政府地政部门在国务院授 权范围内行使。土地使用权出让后不改变国家作为土地所有者的地位。 国有土地使用权出让具有以下主要特征： 第一，出让主体的垄断性。《出让转让条例》第 、 、 条规定，国家以土地所有者的 ’ !( 身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者；国有土地使用权出让，由市、县人民政府 负责，由市、县地政部门实施。这说明出让方只能是国家或其代表，其他任何组织或个人不 得以土地使用权出让主体参与出让活动。 第二，受让主体的广泛性。根据 《出让转让条例》第) 条的规定，我国境内外的任何组 ·(%+ · 必威体育精装版房地产百科全书 !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! 织或个人，除法律另有规定外，均可依照本条例的规定取得土地使用权。 第三，计划性。《国务院关于出让国有土地使用权批准权限的通知》（以下简称 《出让权 限通知》）第! 条规定，出让使用权的国有土地的用地指标，要纳入国家下达的地方年度建 设用地计划，未经批准，不得突破。《出让转让条例》第 条规定，土地使用权的出让，要 有计划、有步骤地进行。因此，市、县地政部门应会同计划、城市规划和建设管理、房产管 理等部门，根据本地区各项计划、规划编制土地使用权出让年度计划，经同级人民政府批准 后实施；土地出让，应拟定土地出让方案，报请人民政府批准后，由地政部门实施。 第四，期限性。土地使用权权出让有年限限制。《出让转让条例》第#! 条规定，土地使 用权出让最高年限按下列用途确定：（）居民居住用地 年；（）工业用地，教育、科技、 # $% ! 文化、卫生、体育用地，综合或者