房地产市场调研—调查数据资料汇总与分析（上册）.doc

房地产市场调研—调查数据资料汇总与分析（上册） ***市宏观环境调查 （一）***市宏观环境分析 ***市位于***省西北部，北依北京、天津，南靠省会***，西接石家庄，东连渤海湾，是华北、华东两大经济区的连结带。 ***市现辖11个县市区和两个省级开发区，总人口540万，面积1万平方公里。但目前***中心城区面积却不足40平方公里，城市人口约为50万左右。总体来看，***市城市化水平明显偏低。 ***区现分为铁西区、市中区和东城区三部分。铁西区为新设立的商贸开发区，也是重要的工业区和仓储区；市中心为老城区，集中担负着城市的生活服务功能，是行政、金融、商业、文化和客运交通中心；东城区为98年新设立的省级经济开发区，是今后***市的政治、经济、文化中心区。 从***区现状来看，***市中心城市规模占总体规模的比重太小，城市化水平偏低。这种“小马拉大车”的局面，难以充分的起到对区域经济的带动作用。为此，***市提出城市东进战略：跨越岔河，建设新城区，计划用5年时间建成25平方公里的河东新区，迅速膨胀城市规模，使***市成为鲁西北、冀东南的中心城市。 （二）***房地产市场现状 ***市房地产业起步较晚，2000年完全取消福利分房和集资建房后商品房市场才得到大力发展，一时间开发量大幅增加，房价上扬速度较快，市场秩序不规范。 从全国各城市新区的建设经验来看，一个城市新区的开发势必会对当地房地产市场发生较大的影响。结合***实际情况，通过对开发区管委会、房管局等政府部门的走访，我们认为，新区开发的实施会对当地房地产业产生如下几方面影响： 开发区、新区房价平抑***市整体房价 开发区和新区的房价较市区1500-2300元/㎡的房价便宜300-400元/㎡，带动了开发区房地产市场的开发，对于平抑***市整体房价起到显著作用。 开发区、新区的开发带动房地产投资 目前市中心***区可供开发土地越来越少，且相应的土地价格也日益趋高，加之政府在新区开发建设初期给予特别优惠的土地出让政策，势必会导致开发商的投资倾向东移，新区房地产市场的繁荣指日可待。据市场资料显示，***市中心房价自去年至今，上涨了近300元/㎡。房价的上涨促进了消费者对房地产业投资的兴趣，尤其将目光锁定在具有较大增值潜力的区域。一般而言，开发区都具有较大的投资价值，二则相对于市中心，它无污染的自然环境和超前的市政规化优势无可比拟。开发商和消费者之间的双热效应会给新区和开发区带来无限的活力。 开发区人口增长使住宅需求更加旺盛 开发区大力启动招商引资，加强各类园区规划建设，国内外诸多企业的入住，使开发区人口也得以迅速膨胀，住房需求相应产生。据开发区控制性详细规划，开发区远期发展规模为15平方公里，城市人口为12万人，新区发展规模为25平方公里，城市人口将达到32万人以上。按平均2.3人/户的标准量计算，仅住宅需求就在19.11万套以上，而开发区、新区在建项目较少的供应量使得这种需求更加明显。 新区、开发区房价会随着开发区成熟程度而趋高 一般来说，新区开发初期，为刺激投资，土地出让数量多，速度快，在进入成熟期后，出让速度逐渐减慢。大量的土地出让势必会造成新区开发热度频频上升，新区的投资价值也逐渐显出。 房地产开发机会与风险并存 新区的开发给各行各业，尤其是房地产业带来更多机会。但同时，风险也相应存在。众所周知，***市是经济欠发达地区，工业基础薄弱，高素质人才缺乏，阻碍了本地经济的快速发展。据2001年统计资料，***市人均年收入仅为6932.28元。经济收入过低使住房需求转变为有效需求的份额也相对较小。同时，人们对开发区、新区的认识还相对薄弱，加之开发时间短，周边配套尚不完善，在此形势下，要想做好一个项目的运作，更要注重项目的规划定位、产品的自身品质应符合市场需求，准确的价格策略和独特而具有冲击力的推广策略和销售策略。 二、项目自身情况调查 （一）项目的整体研究与特性分析 （1）项目地块地理位置 优　势 区位优势：地块位于经济开发区，且南临开发区主干道东方红路，隔路与知名私立学校—跃华中学相望，东面为规划中的沙王河防护绿带，西近规划中新政府所在地，地理位置优越，具有明显的增值空间。 小区空气清新，环境优美，附近市政广场是人们休闲娱乐的好去处。 小区占地300多亩，规模在周围为最大，且地块相对比较规整，规划较易分割及形成中心景观区。 不　足 开发区尚处在发展初期，周边公交、购物、医疗、教育配套还不够成熟,有待完善。 小区南临的波司登公司职工宿舍，整体形象较差，影响小区南向景观。 小区要考虑部分拆迁户回迁，安置居民素质不高，将来业主会对此比较挑剔。 （2）参与项目的公司情况 优　势 发展商**公司为开发区管委会下属实体，政府信誉，诚信保证。 项目设计特邀