厦门国际邮轮城产品策划报告：商场.pdf

国 际 邮 轮 城 国 际 邮 轮 城 国 际 邮 轮 城 产品策划报告 产品策划报告 第三部分 商 场 第三部分 商 场 主 要 内 容 主 要 内 容 一、SWOT分析及不利因素规避建议 一、SWOT分析及不利因素规避建议 二、商场客群定位及分析 二、商场客群定位及分析 三、招商策略建议 三、招商策略建议 四、商业定位 四、商业定位 五、产品建议 五、产品建议 六、市场抗性及风险评估 六、市场抗性及风险评估 一、SWOT分析及不利因素规避建议 一、SWOT分析及不利因素规避建议 1、S (strength)项目优势 1、S (strength)项目优势 ——项目地处国际旅游客运码头，正式运营后带来的大量旅游客，形成商场的天 ——项目地处国际旅游客运码头，正式运营后带来的大量旅游客，形成商场的天 然客源，为商场的运作带来极大利好； 然客源，为商场的运作带来极大利好； ——本案的超大规模，酒店、写字楼、高档住宅等形态物业，本身拥有很大的高 ——本案的超大规模，酒店、写字楼、高档住宅等形态物业，本身拥有很大的高 端消费人口，从而为商场带来很大的潜在消费群； 端消费人口，从而为商场带来很大的潜在消费群； ——邻城市主干道疏港路，拥有20000㎡左右的集中绿地，直面市政景观广场，拥 ——邻城市主干道疏港路，拥有20000㎡左右的集中绿地，直面市政景观广场，拥 有较好的景观、交通、停车等条件； 有较好的景观、交通、停车等条件； ——项目周边方圆二公里内聚集了约13万居民，尚无大型集中的商业形态，给这 ——项目周边方圆二公里内聚集了约13万居民，尚无大型集中的商业形态，给这 部分居民带来了生活上的不便，本案商业将为他们带来生活上的便利，具备中 部分居民带来了生活上的不便，本案商业将为他们带来生活上的便利，具备中 型商业MALL物业形态的所需要人口数量。 型商业MALL物业形态的所需要人口数量。 结论：综上所述，本案具备了规划一个4-5万平方米左右的中型 结论：综上所述，本案具备了规划一个4-5万平方米左右的中型 商业中心的必要空间，在消费人口、辐射范围、交通条件等方 商业中心的必要空间，在消费人口、辐射范围、交通条件等方 面都具备较强的运作潜力。 面都具备较强的运作潜力。 2、W (weakness)项目劣势 2、W (weakness)项目劣势 ——本案所处的东渡区域由于其城市功能原因，在厦门市民印象中档次 ——本案所处的东渡区域由于其城市功能原因，在厦门市民印象中档次 不高，心理距离较远，给运营高端商业形成较大阻力； 不高，心理距离较远，给运营高端商业形成较大阻力； 规避建议：作为一个集星级酒店、高档住宅、甲级写字楼、高端商场 规避建议：作为一个集星级酒店、高档住宅、甲级写字楼、高端商场 为一体的大型都市综合体，在项目营销推广中，借助星级酒店和高档 为一体的大型都市综合体，在项目营销推广中，借助星级酒店和高档 住宅宣传造势，提升地块价值和知名度，让客户从心理上将本地块视 住宅宣传造势，提升地块价值和知名度，让客户从心理上将本地块视 为中山商圈、滨北行政中心的延伸 ，可从根本上改变本地块不良的 为中山商圈、滨北行政中心的延伸 ，可从根本上改变本地块不良的 心理印象。 心理印象。 ——本案商场部分未能设置在客运码头游客必经之路，与联检大楼分 ——本案商场部分未能设置在客运码头游客必经之路，与联检大楼分 离，对码头旅客人流的吸引不利； 离，对码头旅客人流的吸引不利； 规避建议：将商场与联检大楼商业部分尽量缩短距离，再业态上合理 规避建议：将商场与联检大楼商业部分尽量缩短距离，再业态上合理 的互补，形成一个交流顺畅的结合体，共同营造浓厚商业氛围。建议 的互补，形成一个交流顺畅的结合体，共同营造浓厚商业氛围。建议 从联检大楼二楼平台设计合理便捷的人行交通流线到本项目商场，吸 从联检大楼二楼平台设计合理便捷的人行交通流线到本项目商场，吸