年杭州房地产成交情况.docVIP

2012年杭州房地产成交情况分析 1. 供应走势：全年供应总量同比小幅上涨，9月成年度供应最高峰 住宅新增上市面积小幅上涨，同比上幅9.3% 2012年1-12月（截止12月16日），杭州市（含余杭、萧山）累计新增上市面积748.15万平米，同比增幅9.3%。其中，主城区全年累计新增上市面积355.05万平米，同比增幅11.6%；萧山、余杭全年累计新增上市面积393.11万平米，同比增幅7.24%。从主城区历年的供应走势来看，虽比2011年稍有增幅，但整体水平仍处于较低水平。 图：2006-2012年杭州主城区商品住宅新上市面积及其增速 3月楼市供应开始回暖，9月成年度供应最高峰。 从各月供应走势来看，1月受春节的影响，新增供应出现萎缩，仅供应21.39万平方米，同比降幅高达77.36%；2月则是2012年供应的冰点，仅17.60万平方米，同比下降17.72%；3月，前期抱观望态度的刚需释放，刺激了开发商的推盘欲望，新增供应增幅明显。4月，供应走势平稳，随后5-7月新增供应一直处于增长趋势。8月，供应面积回落明显；9月迎来年度供应最高峰，上市面积达110.37万平方米；10月之后，不少开发商摆脱了资金量紧张的困扰，甚至已完成全年销售目标，推盘动力不足，上市面积处于下滑态势。 2012年1-12月年杭州市商品住宅新上市面积及其增速 中小户型项目积极推盘，四季度大户型供应趋热 2012年调控持续，开发商将销售重点瞄准首次置业以及首次改善型的刚需人群，上半年推盘单套面积主要以70-120平方米的中小户型为主。三季度开始，部分改善型需求纷纷入市，且成交良好。四季度，由于前期大量改善型需求积压已久，且对未来楼市预期持乐观谨慎态度，开发商加快改善型、中高端楼盘入市步伐，但推盘量仍控制在低位水平。比如12月位于市中心绝版地块的最受关注的改善型楼盘武林壹号，户型面积在230-290方之间，均价高达76000元/平方米左右，开盘当天去化近8成，销售金额逾10亿。而位于拱墅区的九龙仓?碧玺同样也将在12月首次面世，户型为155-320方，均价在30000-40000元/平方米之间。随着改善型房源需求的反弹，杭州楼市也正开始全面回暖，回归到相对合理的平衡状态。 2. 成交走势：从深度调整到全面走热，市场逐渐回归平稳 全市商品住宅成交面积同比大涨113.08%，主城区涨幅尤为明显 2012年，杭州楼市成交行情明显好转，成交量同比倍增。据统计，2012年1-12月（截止12月16日），杭州市（含余杭、萧山）共成交商品住宅66409套/730.94万平方米，与2011年全年相比大幅上涨79.13%/113.08%。其中，主城区成交量高达34521套/380.13万平方米，同比更是倍增131%/138.4%，是自2010年宏观调控以来近三年主城区住宅成交量的最高值，在2005年以来历年成交量中位居第三位，仅次于2007年和2009年。2012年杭州楼市住宅成交量的大幅度上涨，一方面得益于开发商顺势而为，积极采取“以价换量”营销策略，刚需得以集中释放。另一方面与货币政策微调所带来的定向利好，尤其与信贷政策放松也有较大关系。 图：2005年-2012年杭州主城区商品住宅成交走势图 2月成交冷清，3月开始全面上涨，4季度走势平稳。 2012年杭州市商品住宅市场经历了先冷后热再平的过程。在严厉的楼市调控背景下，2012年楼市开局惨淡，1月仅成交11.47万平方米，创2010年以来最低值；2月市场依旧处于低谷；3月，杭州不少楼盘实施降价促销、低开换量等策略激发了积压已久的购房刚需，成交由此成倍上涨，近60万方，创2008年以来历年同期最高水平；3月之后，随着降价促销范围逐步扩大，杭城住宅成交持续上涨；6月住宅成交面积超过100万方，达全年成交最高峰，同时也创2010年以来新高；7月杭州成交正常回落，但依然保持在90万方的高位；8月随着推盘量减少，高档楼盘入市比例增大，成交失去刚需支撑，再次回落。四季度，楼市成交走势趋于平稳，9月楼市止跌回涨，成交小幅回升；10月成交小幅回落，均价小幅上扬；11月成交上涨，接近70万平方米；12月住宅成交则预计维持温和上涨趋势。 图：2012年杭州商品住宅成交月度走势图 外围板块成交占比近5成，滨江区成交涨幅最为显著 2012年，外围板块销售表现颇为亮眼，总成交量占比将近5成。其中，余杭区作为杭州市刚需盘最为集中的区域，历来是购买能力不强的刚需的首选之地，2012年（截止12月16日）全区共成交261.94万平方米，占比达35.88%，尽管相较去年略有下降，但仍高居各区域成交榜首；萧山区市场份额亦高达12.05%。 主城区方面，销售热点区域主要集中在江干、拱墅、下沙和滨江四大区域。其中，江干区成交占比13.4%