商业地产营销策划 钦州新城商业街营销策划执行案.doc

新城商业街营销策划执行方案 1.项目分析 1.1本项目目前面临的市场难题 供应量超过市场需求量，近10万㎡的市场供应量，面对22万人口的市场，有可能碰到供大于求的现实情况，本项目1.9万㎡商铺，必须尽可能扩大客户量，尽可能考虑买家的支付能力； 价格提升有难度。项目必须有一个满意的价格，才能收到预期的效益。当前市民的心理承受价格不高（住宅均价1400元/平方米，商铺4500元/平方米已为上限），观念的扭转需要有到位的策略才能实现； 住宅的价格（小户型公寓）将超过本市所有住宅楼盘价格，价格提升的速度及幅度将受到市场价格敏感度高的制约，在操作上难以把握； 二层商铺面临买家认同度的风险，尤其是二层商铺，面积大，销售难度大。 本市为三级市场，商户严重不足，项目招商尚有一定难度。 1.2本项目存在的市场机会 市场存在着“真正意义的精品物业”的市场空缺，优质住宅及优质生活的标准与概念模糊，市民向往高质量的生活环境及居住、休闲空间，只要引导得当，存在很大的市场机会； 本市中心商业区的可开发土地资源日渐枯竭，房地产价值呈攀升趋势。随着城市化进程的加速，市区人口逐步增多，本项目的商住价值将逐渐呈现，为买家所认同； 本市缺乏投资型的商铺。本项目作为市中心大型的双层黄金街铺，将极有机会引发投资风暴； 本项目以市场补缺者的角度，对项目做出了切合市场实际的发展定位。 点评： 项目所处位置的区位优势及商机被广泛认可，是价格的有力支撑点，因此在营销策略上要求新、快、准，推广造势大，并注意威胁因素，把握机会因素，就可以达到理想的开发目的。 2.项目定位 2.1总体定位 市中心黄金商圈珍藏版商住综合精品物业 2.2形象定位 钦州黄金商圈最具价值的旺业福地 剖析: 项目地处钦州日益繁华的黄金商业走廊核心---子材大道地带，坐拥第一商圈、黄金商圈、钦州湾新商圈的多重辐射，人气、商气、财气在此高度聚集，汇聚万千商机与财富。 绝版的地段，稀有的物业，超强的车流、人流，本项目区域升值前景触手可及，潜力无限，是投资兴业的最佳选择，可谓商业旺地、福地。 2.3住宅部份定位 2.3.1市场定位 专为城市精英倾力打造——一城市活力一族专属精品社区 依据：具有投资概念的房地产产品。 项目地段优越，与同区域的物业相比实用，适合宜商宜居宜投资，形成项目核心竞争力； 目前市场缺乏这类宜商宜居宜投资的产品； 根据市场调查研究结果表明：市场消费现状及消费趋势中较为畅销的是在市中心区域规划建设的实用户型，市场空间较大； 钦州缺欠以城市活力一族为目标消费的精品物业。 2.3.2潜在客户来源分析 主力目标群 年龄在26—40岁，包括本地人和外来人口。 文化素养高，大专以上学历，事业刚刚起步或小有起色，有丰厚收入，但积蓄不多。 有自己独特的生活模式，追求高效率的生活，要求工作之余有充分的休闲空间，要求有便捷的生活渠道。 房子总价要在其承受范围内，不需要太大的空间，不想花费太多金钱供养房子。 次目标客户群 职业不限，收入高，积蓄丰厚，投资观念强，希望拥有升值潜力大的住宅产业，进行出租或转手，但物业总价不宜过高，市中心的实用户型是其首选。 目标客户群的主要职业 ——白领：金融、通信、IT、媒体、广告、房地产、医药等行业 ——公务员 ——生意人 2.4.商业部份定位 2.4.1市场定位 首创围合式大型餐饮、娱乐、休闲广场 黄金商圈最具“可去性”的大型餐饮、娱乐、休闲广场 依据： 价值规律 由于餐饮、娱乐、休闲的投资回报率高于一般的商业地产，且投资收益具有动态向的可能 性乃至直接的增值效应，因此会受到具有一定资金实力和区域影响力的商户青睐，符合价 值规律的基本要求。 行业趋势 本市建造购物中心、Shoppingmall、百货店等日趋激烈，重复定位现象日益严重，要迎合市场追捧和响应，必须寻找新的业态及定位，本案定位餐饮、娱乐、休闲于一体，符合行业发展趋势。 市场需求 钦州作为一个以吃闻名的沿海城市，目前尚无一个集餐饮、娱乐、休闲于一体的消费场所，市场需求空白点巨大，投入运营后，必将成为市民、旅游观光者消费的新基地。 2.4.2业态及功能定位 为提升项目商业价值，营造经营环境，本案对商铺部份进行如下功能定位： 区域 功能分布 备 注 A区 一、二楼 餐钦 A栋部份 三楼以上 KTV包箱、娱乐、旅业用房 B区 一楼 药店、网吧、饼屋、冷饮店等 B栋部份 二楼 超市 C区 一楼 美容美发、按摩、足浴等 C栋部份 二楼 美容院、健身馆、休闲俱乐部 D区 一楼 餐钦 D栋部份 二楼 情调酒吧、咖啡厅 说明: 本项目业态组合，是根据项目定位进行，并结合商业街最佳业态进行搭配的； B区配超市，主要是吸引人流，增强项目人气，营造项目红红火火，人潮涌动，热闹氛围。 2.4.3潜在租售客户