西安小寨西旅国际项目产品定位分析报告.pptVIP

[小　寨　商　圈　综　述] 一、小寨商圈人流动线据统计，目前以小寨十字为中心，东至大雁塔十字、西至 吉祥村、南至电视塔、北到南二环范围内，云集众多商家，每日人流量仅次于钟楼。其人流主要来自周边的各大专院校、打工一族、附近居民区和企事业单位。鉴于高校集中的特点，其业态组成就有着比较明显的年轻化倾向。 优势一、大雁塔北广场游人如织，小寨商圈大受其利。长安县撤县设区后，小寨人流进入西安的毕经之路。西高新的快速发展必将带动消费水平的增长 优势二、西安雁塔文化新天地广场、小寨艺术文化中心与长安路全面拓宽及多处过街天桥的兴建，使区域内人流更为顺畅，带动小寨商圈人气一路飙升的同时地价随之节节攀高 优势三、曲江新区开发建设如火如荼，大唐不夜城、长安芙蓉园以及大西安“一城双心”格局的初步形成，小寨已经成为连接老城与新城的枢纽和财富中心。 PART２: 区域市场在售项目概况 ５）.皇家公馆 ８.一又二分之一国际公寓 　　［结论研判］： 商业档次低，目前小寨的消费群体已在校学生为主， 虽然它的所销售物品档次不高，但是他的消费力强，这主要是 由于学生的消费观念比较超前，喜欢透支，因此消费力不容忽视。 购物主要是以市场为主，购物环境一般 临街店面的拆除使得小寨店面供不应求的局面更加严重 大百货竞相入住，如百盛等，提升小寨商圈整体档次和地位 PART３:项目定位系统 出路——品牌之路 [地块与企业资源研判] 1.位于成熟核心商圈主干道,未来地铁二号线口岸,寸土寸金! 人流量大,潜在和显在客户群体众多,地段卓越,升值空间巨大. 2.周边生活配套齐全\交通方便,人文环境浓厚。 3.商(业)务新地标,引领商圈潮流,成为小寨商圈全新商业和小 户型居住\投资复合体!满足投资形物业强劲需求. 4.产品定位及运作空间大,多样化产产品定位方向和开发模式. 具有宽广的适应性.包容性和协同性! 5.开发商—西旅集团具有雄厚的资金实力和广泛的旅游资源, 为项目的前期开发和中期销售\招商及后期运营奠定良好基础! 小寨商圈复合型投资物业核心引擎! [结论] 酒店式公寓+大型综合性购物中心 [形象定位]： ［产权酒店的概念解析］ 产权酒店由“时权酒店”演变而来，“时权酒店”，即由消费者 或个人投资者买断旅游目的地酒店客房特定时间里的所有 权。这一概念的首创者是瑞士的亚历山大.耐提。 1976年， 法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店开创了真正意义的时权酒店 经营，即向旅客出售特定时间内旅馆住宿和娱乐设施的权 利。产权酒店则是买断产权而不是买断时段，即开发商将酒 店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不 在酒店居住，而是将客房委托给酒店管理公司进行出租经营 获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定 期限的免费入住权。 三、产权酒店目标客户群体及购买动机 一).个人客户以投资和自住为主: 1.主要是经济发达地区的企业高层和私营业主;金融\贸易\网络\证券\ 演艺界人士和不动产投资人. 2.年龄在35—55岁之间,家庭年收入在20万左右,可以自由支配50万以 上的资产. 3.一般拥有第 二套甚至第三套住宅,拥有丰富的置业经验. 4.经常出入商务场所,经常旅游,使用名贵产品和高档消费品,关心国家大 事和商务信息,紧跟时代潮流. 5.对小寨商圈高度认可,或者在周边居住,做生意,对小寨周围很熟悉.如 周围的音乐学院\长安大学教师,军区离退休老干部等 二).企业客户以接待会议培训和疗养渡假为主: 1.主要是一些与酒点所在地有密切商务联系的公司; 2.西安的外资企业\国有企业\股份制企业或政府机关; 3.用做接待客户\渡加\会议和培训,为员工发放福利. 怎么做酒店式公寓? 地段卓越+国际级旅游名城+开发商丰厚的 旅游资源+广泛的市场需求+独特定位突围 商业部分定位策略 PART4: 产品规划与配套设施 紧锁西安交通龙脉[长安中路,地铁口岸] 地标建筑雄踞钻石领地[小寨商圈] 对接国际 弄潮西部旅游\地产\酒店业 酒店化新理念[产权式酒店模式] 国际人 商务家[面向全球的客户群] [外立面示意] 1.充分利用现场样板,通过围墙\销售中心\样板间等营造热星级酒店形象. 2.合理甑选媒体,通过户外、报纸、DM、网络、杂志等多渠道精确传播. 3.举办项目推介会,针对很多专业不动产投资客户进行有效推荐. 项目营销期计划为18个月，从2007年6月到2008年12月，分为预热期、认购期、开盘期、强销期、促销期和收尾期。