特色旅游地产的定位与推广.pptVIP

QQ:452389097 特色旅游地产的定位 旅游地产的一大特点，就是利用旅游资源，将地产产品升值，形成消费吸引力。旅游资源也分两类，一是旅游区自身的景观设施资源，二是旅游区带来的人流及投资资源。 因此，所有旅游地产项目，在产品定位方面，无不将利用景观资源，作为重点。而在产品营销方面，则将利用旅游区带来的人流及投资资源，作为重点。 成功的旅游地产项目开发，实现旅游与地产1+1＞2的运作效果，景区资源在产品定位与营销策略中发挥到极致，弥补由距离、配套带来的短板。 同样是旅游地产，在产品定位过种中，结合休闲功能，有独特风格的产品，往往会更进一步，形成竞争优势。例如，同是景区别墅，木别墅较之砖混别墅、围湖临水别墅较之山景别墅，就更具竞争力。于是产生了“特色旅游地产”。 产品如何定位，取决于市场。一是市场的需求程度，二是市场的供应情况。通过对市场的调查和分析，如果我们预定的产品，需求量不足以支撑产品，或供应饱合，则必须对产品进行重新定位。 除了应对目前市场了如指掌，在产品定位时，必须具备前瞻的定位意识。房地产开发周期一般在2年以上，在产品上市之时，市场会随政策、经济环境、消费心理、区域结构的变化而发生变化。而前期的产品定位，应准确切入在未来的这个点上。 旅游地产，其市场如何定位？为什么不是为了满足居住，而是为了满足休闲？ 购买旅游地产产品的人，为什么不是中低收入者，而是高端群？ 定价过程中，为什么不采用低价策略，而是采用高品质高价策略？ 营销推广过程中，为什么不采用大面积广告，而将重点放地游客？ 结论来源于事实，事实来源于市场，本着对市场的尊重，结合我司一渡项目，展开对上述问题的解释。 特色旅游地产的品质打造 旅游地产通常有丰富的景观资源和旅游资源，且离市区较远，交通尚可。这样条件的产品，适合打造景观休闲产品。 旅游地产不适合单纯为了满足居住需求的人，由于距离城市较远，主要做为休闲、休假功能的第二居所。因此适合打造景观品质卓越的产品。如果能够结合景观做出自己的特色，则产品将更具竞争力。 如外立面的特色、结构的特色、材料应用的特色等等。 随着我国经济的迅速发展，在供需两个市场，特色旅游地产都有其巨大的发展空间。 以北京市场为例，供应市场方面，市场不缺少物美价廉的小产权项目，但这种项目只具备提供廉价居住的功能。北京市场也不缺少例如一渡新新小镇、天鹅湖、山水醉之类的景观产权大宅。这些产品的特点是：虽然在景区，但院子极小或根本没有，观景条件也不是很好。这样的产品，价格一般在200万以上，虽然着重打造休闲功能，但因为特色不明显，总价偏高，市场表现平平。 将休闲体验、大自然体验、产品特色发挥到极致，而总价又不高的产品，如规划良好的景区休闲木屋项目，在供应市场并不多见。 诸如XXXX之类的项目，根本没有规划。没有围墙、没有道路规划、没有景观打造、没有会所、没有文化包装、没有物业管理……，纯粹是卖一套算一套。即使把这样的项目加在一起，相信整个北京市场不会超过800栋。 分析北京房地产的需求市场，分三种类型。 （1）一般人，能住的，离市中心近的房子，越近越好。 （2）有钱人，居住舒适性极高的、地理位置极好的，豪宅大院。 （3）注重生活品质的有钱人，有豪宅大院，但没有可供闲时静心颐养、邀朋会友的世外桃园。 特色旅游地产就是用来满足第三种人的，给他们一个世外桃园。 有一句话：“区位是有价的，景观是无价的。”这是一种正在被上层人士接受的生活态度，市场对这一需求的取向，随着社会经济的发展和人群素质的提高，越来越旺盛。 想买住宅的人不是特色旅游地产的主要客户，买景观买休闲的人，首先关注的，是否真的有景观、是否真的适合休闲？其次才是价格。 客户的购买原因一定是为了休闲和享受，而不是为了买套房子住。 所以... 打造特色旅游产品品质，是项目成功的关键。 特色旅游地产的人群定位 手里有二三百万的人一般不会买类似我项目的特色旅游产品，除非他们对大自然、对木房子有奢好。即使他们在城里有一套象样的房子，首选的二套房，仍以居住功能、保值升值为主。 手里有一百万或几十万的人不会买我们的产品，他们考虑的是自己生计问题。如果连几十万都没有，他们会买一个小产权的砖混房，省钱、实惠。 在身家千万以上的人群中，一部分人非常重视怎样让自己的生活更为完美，重视物质生活与精神生活的平衡，只要是他们喜欢的，认为值得的，就会考虑投入。 总结一下： 低端人群，即使他们买得起，他们也住不起、用不起。 中端人群，他们希望用自己手里的钱来挣钱，比如投资一套市里地段较好的商品房。但决不会买景区的只有使用权的房子。 高端人群，只有他们有能力，为满足自己独特的需求而挥金百万。 所以... 对产品品质的关注胜过对价格的关注——是我们的客户。 喜欢优美的景区风景、木屋、小院和安静安全的林居环境，愿意