物权法和物业管理纠纷必威体育精装版司法解释培训教程.pptVIP

对于物业公司来说，由于停车管理责任重大，一定要制定切实可行的停车管理方案，绝不可因方便业主，而减少工作程序。具体的操作注意事项有以下几点： 1、车辆管理员对进入小区的车辆应发给停车卡，并进行登记，停车卡要求车主随身携带，当车辆驶出小区时，应收回停车卡，如车辆丢失，车主可凭此卡向物业公司索赔； 2、在小区内停放的车辆必须有保险，保证车辆万一丢失，保险公司能承担80%的赔付； 3、应为每一个小区停车位上保险，使车辆在车位内遭到划伤或损坏时，能够获得保险公司的赔偿，在车辆丢失时，获得车辆折旧价20%的赔付； 4、应及时对居住小区内道路、停车场地及设施设备加大投入并进行维修养护，保障正常使用，避免因道路、设施问题造成车辆损坏或丢失； 5、加强对停车场的监控，使犯罪分子不敢轻举妄动； 6、完善内部管理，制订管理制度，签订停车服务协议，明示双方责任； 7、物业公司购买第三方责任险，转嫁风险。 物业管理公司应对车辆丢失或损坏策略： 物业公司应积极安抚业主情绪，避免事态扩大，并积极采取措施协助业主报警并收集相关证据利于公安部门破案；对于业主起诉的案件，应从以下几个方面积极准备应诉： 1、根据《最高法院关于民事诉讼证据的若干规定》积极收集相关证据，及时送达法院； 2、委托律师写答辩状，并从以下几个方面陈述： （1）保管合同关系：应该参照《合同法》第三百六十五条、第367条、第374条等的规定，分析保管的概念和特征，如果停车场仅向车主收取停车费，或者向车主出具停车场定额专用发票，且不需凭该票据取车，车主自己拿钥匙可以随时将车开走，那么，该机动车的实际控制权就没有交付给停车场，双方之间的保管合同关系就未成立，而仅构成停车场将停车位交付车主使用并收取一定费用的场地租赁合同关系，因此不予承担保管责任； （2）停放服务关系：物业公司应该参照国家计委《机动车停放服务收费管理办法》第二条和其他相关规定予以阐述机动车停放服务的内容和收费标准构成、用途等，并就双方签订停车服务协议的相关条款进行解释；同时根据《合同法》第216条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途。”除此之外，出租人对承租人对租赁物的使用并不再承担其他义务和责任，来为自己开脱相应责任； （3）物业管理合同关系：物业公司主要应该参照《物业管理条列》第二条、第三十六条等内容详细阐述物业管理所提供的常规服务和保安服务的职责等，来出示相关证据证明本身所从事的物业管理服务内容并没有违约和失职行为，因此不承担违约和失职责任； （4）消费者权益保护法律关系：物业公司还要按照《消费者权益保护法》第七条、第四十一条等内容的规定，阐述造成车辆丢失或损坏非服务本身造成，而是由第三人加害造成，业主损失应由加害人进行赔偿而非由物业公司承担。 （5）权责对等、公平的原则：一般情况下法院会根据公平原则多多少少判定物业公司支付部分赔偿或补偿，物业公司要根据《合同法》第五条、第六条和第五十三条等内容阐述如果因为收取几元或几十元的管理费用或停车费用就要承担几万甚至几十万、上百万的赔偿责任，显失公平，而且也不利于物业管理行业的发展。 6、房子空置也要交物业费 第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 1）业主拒交物业服务费前置程序：先行书面催交，催交后，业主有两种反应的情况下才可起诉主张物业费：1）拒绝交纳；2）在催告的合理期限内仍未缴纳。 2）如果物业服务企业完全按照合同约定以及相关规定提供服务，应当负有举证责任。 3）与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，是业主自治权行使的结果，只要按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的，除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定。 7、租客不付物业费房东代付 第七条 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。 　　《物业管理条例》第四十二条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。” 问 题： 1、服务合同解除后，如物业服务企业提出其尚有物业费被拖欠，应如何主张权利？ 2、如物业服务企业拒绝退出，并以存在事实物业服务关系为由要求支付物业费，应否得到支持？ 8、业主委员会不是欠费的连带主体