不动产婚内共同还贷及增值的差异化计算——兼谈对《婚姻法司法解释三》第十条的释明.docx

2014年第10期海南师范大学学报(社会科学版)No．102014第27卷JOURNALOFHAINANNORMALUNⅣERSⅡYGenemlNo．148(总148期)(S0cialSciences)V01．27不动产婚内共同还贷及增值的差异化计算——兼谈对《婚姻法司法解释(三)》第十条的释明王立雄(海南政法职业学院应用法律系，海南海口571100)摘要：从最高人民法院《婚姻法司法解释(三)第十条“人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未 归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿”出发，分析了现有几种共同还贷及增值的计算方式之不足，在理解吸收这些方式的合理之处并加以完善的基础上，提出了简明的分步计算法，针对离婚时贷款尚未清偿完毕、购买不动产后经过一段时间才结婚等实际情况中出现的非理想情形提出了对共同还贷截止时间加以确定的方法，对相关法理基础进行了释明，对婚内共同还贷及增值的法律性质进行了解析。关键词：不动产婚内共同还贷；离婚时差异化计算方法；婚姻法司法解释(三)》中图分类号：D923．9文献标识码：A文章编号：1674—53lO(2014)一10一0114一07十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一引言方进行补偿。”但该规定对如何计算增值缺乏具体 说明，仅为原则性的规定。而现有的计算方式不但近年来，随着房价飞涨，不动产已成为夫妻财复杂，科学性及不同情形下的适用性也有所欠缺。 产的重要组成部分。因此，离婚案件中不动产分割因此，我们从分析这些计算方式的不足之处开始，成为了案件焦点，而不动产贷款、还款等因素加剧寻找简明科学的计算方式。了案件的多样性和复杂性。其中，一方婚前贷款购买不动产、婚后夫妻共同还贷的情形下，共同还贷一常见的共同还贷及增值计算方式及评析及增值如何计算分割已成为离婚案件中最普遍而又最复杂的问题。以某直辖市中级法院2014年上《解释三》颁布后，就如何理解《解释三》第十条半年二审离婚案件为考察样本，该院此期间共审理的精神、具体计算婚内共同还贷和增值，全国法院二审离婚案件88件，其中涉及不动产婚内共同还进行了相关研究工作，提出了多种计算方式。根据贷及增值分割的有52件，占全部离婚案件的实践运用情况，结合法官反映和当事人反馈，选取59．09％。了三个典型计算方式进行评析。随着《婚姻法司法解释(三)》(以下简称《解释(一)常见的计算方式三》)的颁布，对这一问题的处理原则已经明朗化。1．共同还贷比例法《解释三》第十条规定：“人民法院可以判决该不动共同还贷增值=共同还贷／总房款×(不动产产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一现值一总房款)方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及非产权登记方所得补偿款=(共同还贷+共同其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三还贷增值)／2收稿日期：2014一08—29 作者简介：王立雄(1965一)，男，海南屯昌人，海南政法职业学院应用法律系讲师，主要从事民事、行政审判实务研究。114万方数据该计算方式的思路：用共同还贷除以总房款，法谚有云“正义不仅应得到实现，而且要以人得出共同还贷在总房款中所占比例；然后，用不动们看得见的方式加以实现”。这个看得见，从一定产现值减去总房款得出整体升值；最后，用共同还程度上应当视为法院裁判能为当事人所理解。如贷占总房款的比例乘以整体升值得出共同还贷增果裁判适用的计算方式过于复杂，就不能在短时间 值。将共同还贷和其增值相加，其中一半即是非产内使当事人充分明白计算依据及内在理据。在当权登记方所得补偿款。事人文化、诉讼水平较低的情况下，这个问题会更2．整体计算法加突出，直接影响审判效果。非产权登记方所得补偿=共同还贷／[(购买时2．计算科学性有所欠缺不动产价值+全部应还贷利息)]×不动产现价值／实务操作中，以上方式对几个现实性问题考虑2[2]不足，导致科学性有所欠缺。该计算方式的思路：用购买时不动产价值加上(1)关于不动产成本。在计算不动产成本时，全部应还贷利息，得出购买该不动产总共支付的成是将全部应还贷利息都计入成本，还是仅将已还利本；然后，将共同还贷除以购买成本，就能得出共同息计入成本?利息是否应计人升值?以上方式对还贷在购买成本中所占比例；最后，将该比例乘以此都缺乏深人考量。此外，“总房款”既可理解为不不动产现价值，得出共同还贷及其增值。非产权登动产售价，也可理解为售价和利息、税金等费用之记方所得补偿，等于共同还贷及其增值的一半。和，容易产生歧义，应予摒弃。将为不动产支付的3．本金利息分别计算法对价统一定义为“不动产成本”。共同还贷增值=(不动产现价值一不动产原价(2)关于计算方式的适用性。实践中，很多情值)／不动产现价