上海工业文化创意产业园区市场及案例研究分析报告.ppt

上海工业文化创意产业园区市场及案例研究分析报告 “1933老场坊”的前身“工部局宰牲场”始建于1933年，出自英国建筑设计大师巴尔弗斯(Balfours)之手，由当时蜚声沪上的余洪记营造厂建造完成，整体建筑外方内圆、高低错落、无梁楼盖、廊道盘旋、布局宛若迷宫，空间却又次序分明，算得上是建筑艺术与生产工艺完美结合的典范。 “1933老场坊”坐落于虹口区虹口港、沙泾港交汇处。 周家嘴路、溧阳路、海宁路、海伦路、武进路环绕其周围，并与北外滩遥呼相望； 这里曾处于公共租界、日军警备区范围，难民与移民曾杂处在片区域； 同时，也与新文化与革命运动的圣地——溧阳路、山阴路等咫尺相邻。 本项目定位—— 上海时尚中心 上海自然形态历史博物馆 老上海影视拍摄基地 项目改造 室内部分充分尊重原设计的手法和特点，以“不为”或者“少为”为原则，采用统 一水泥混凝土饰面打磨顶篷、立面和地面，门、窗的设计也保持统一的风格，主要通过可移动饰品和景观加以点缀，将新的功能自然融入原室内空间之中。 老场坊5层工场被加上一个圆顶瓦楞铝板，形成一个透明玻璃打造的“空中秀场”。 “空中秀场”有600个座席，作为歌剧、音乐剧等的举办场所，舞台可自由分割，局部升降。此外，老场坊内还装有一个9米长、6米宽的加长电梯，连必威体育精装版款跑车也能开进来。 海上海位于上海市杨浦区与虹口区交汇处的大连路 920 号，项目定位为中高档社区，容积率 2.44 左右，建筑占地面积 8.49 万平方米，总建筑面积约 23.4 万多平方米 其中 7 幢住宅的建筑面积为9万多平方米， 3 幢 LOFT 建筑面积为 7 万多平方米，商业面积近3万平方米。 谢谢！ 上海田子坊 田子坊 田 子 坊 地 址 上海市卢湾区泰康路210弄 形成时间 2000年初 建筑面积 2万余平方米 初始用途 建造于20世纪30年代的弄堂工厂 改造手法 建筑构架保留，外部有选择性地整饰，内部重新分隔并装修 进驻产业 设计行业（建筑/服装/室内/广告/礼品/广告摄影，陶艺/环境/家具/图案） 集聚规模 18个国家，不同领域160余户 房租水平 平均日租金约元／平方米 田子坊 [莫干山路50号] 莫干山M50 [莫干山路50号] M50 [莫干山路50号] 春明创意产业园区M50 地 址 上海市普陀区莫干山路50号 形成时间 2002年 建筑面积 建筑面积约41000平方米 ，园区内集聚了51栋老厂房与相关建筑 初始用途 其前身为春明毛纺织厂 改造手法 “原汁原味”地保留了旧厂房的原貌，外部有选择性地整饰，内部重新分隔并装修，未做整体设计规划 进驻产业 现代艺术品交易展馆，画廊，艺术家工作室等 集聚规模 来自10多个国家，不同领域52余户 房租水平 平均日租金约3元／平方米 典型特征分析 客群特征 一般旧改商业项目通常都会吸引普通大众、城市白领和社会精英三类人群，但是同一个项目对三者的吸引点是不同的，以下结合案例进行说明： 普通大众 城市白领 精英阶层 同乐坊 旧厂房的建筑新貌 主题餐饮 时尚发布活动 时尚演出 俱乐部、酒吧 1933 老场坊 老建筑观光 公益活动 特色餐饮体验 主题零售 时尚发布活动 会员制的顶级会所和俱乐部 上海 老码头 老建筑观光 老码头风情体验 商业休闲体验 会所、俱乐部等高端服务 札幌 啤酒厂 啤酒文化观光 家庭消费 品牌零售 时尚活动 主题餐饮 啤酒文化体验 高档艺术品消费 吸引点 总结 开放 公益 时尚 体验 消费 身份和生活方式的体现 人气的来源 消费的主力 亮点的塑造 依托旧有建筑特色、开辟足够的开放空间、营造独特的休闲环境、经常性地引入各类公益活动，吸引普通大众的参与，以此聚集人气。 启示一：人气的来源 由于城市白领是最本类项目最主要的消费群体，因此建议面向该类人群的、体现时尚和体验特征的中高档业态占据60％以上，构筑一个中高档的生活圈。 启示二：消费的主力 面向精英人群的高档会所、俱乐部或精品酒店要少而精(20％左右)，代表整体的档次，成为一个亮点。同时，该类业态选址较独立或隐蔽，体现低调的奢华。 启示三：亮点的塑造 典型特征分析 业态特征——依托空间特色，打造特色休闲商业集群 业态配比的一般规律 业态分类 占比 细分业态 占比 商业休闲 50-70% 餐饮类 40％左右 零售类 40％左右 文化娱乐类 20％左右 创意办公 10-20% － － 其他配套 10-20% － － 旧改项目常见商业形态的一般特征 分类 特征描述 餐饮类 通常以咖啡馆、酒吧、西餐厅和连锁快餐为主，规模在二三百平米左右，精致、具有小资情调，中高档定位； 也可以有档次较高的中式餐厅，干净、整洁，餐