银行经营性物业抵押贷款管理办法.doc

银行经营性物业抵押贷款管理办法 第一章总 则 第一条为规范我行经营性物业抵押货款管理，促进业务健 康发展，根据国家有关法律法规和我行相关制度，特制定本办法。 第二条经营性物业抵押货款是指我行向合法持有经营性物 业的客户发放的，以经营物业收入作质押和主要还款来源，并以 该物业作抵押的中长期货款。 本办法所称经营性物业是指已经竣工验收并投入商业运营， 通过出租等经营方式在较长时期内能够获得较为稳定现金收入的 商业房产，包括商场、商铺、办公楼、酒店及出租型公寓、专业 市场、工业厂房和仓储设施等。 第三条经营性物业货款管理遵循“严格限定货款用途、合 理匡算货款金额、专户监管经营收入、动态测评押品价值”的原 则。 第四条经营性物业抵押货款仅可用于以下用途： (一）该经营性物业的扩建、装修和改造。如工程仍有未结 工程款的，须优先用于归还工程款。 (二）归还/置换建造或购买该经营性物业的银行借款和股东 借款。 (三）购建新物业，但仅限于非开发商类借款人。 第五条开发商以经营物业抵押申请货款用于滚动开发的， 不得办理经营物业抵押货款，必须按房地产开发货款进行管理， 不在本办法范围之内。 第六条本办法适应于我行境内各机构，包括境内分行以及 总行业务经营部门（以下简称经办行)。 第二章业务准入标准 第七条借款人必须具备以下条件： (-)经工商行政管理部门（或上级主管机关）核准登记的 企业法人或其他经济组织。 (二）经营管理规范，财务状况良好，无不良信用记录。 (三）持有有效货款卡，在我行开立基本账户或一般结算账 户。 (四）具有拟抵押物业的合法经营资格，已取得了相关资质 和批文。 (五）合法拥有经营性物业的全部产权，具有对物业的独立 的经营权、收益权和处置权，无产权及其他法律纠纷，具有丰富 商业经营管理经验，可保证物业持续良好经营。第三方物业抵押 原则上不接受。 (六）同意将物业经营收益作为货款质押担保，同意将物业 经营所产生的收入归集我行指定账户并接受我行监管。 (七）满足我行要求的其他条件。 第八条经营性物业须具备以下基本准入条件： (-)原则上为经办行辖内物业，地理位置优越，所在地有 我行机构。 (二）经营性物业的建造符合当地政府总体规划，经营符合 国家产业政策和我行信货政策。 (三）物业产权清晰，已经竣工验收合格并取得完全产权证， 装修及施工款项已经按合同进度正常结算；货款提用后不存在影 响抵押物处置的拖欠工程、装修及税费等款项; (四）经营物业已正式投入商业运作，借款人对物业的经营 权、收益权清晰，经营物业的预期收入充足和稳定，原则上要求 货款期内物业经营净收入（物业预期经营收入-物业经营必须支出） 能完全覆盖货款本息。 (五）经营物业楼龄原则上不超过15年。 (六）物业能办理合法有效的房地产抵押登记手续，未来经 营收入能办理质押登记手续。 (七）原则上货款期限不超过10年且不超过物业自身经营期 限到期前3年。 第九条不同物业准入要点 (-)办公楼及大型商场物业 物业应位于一、二线城市商业中心或商务中心区，对于三、 四线城市经营物业审慎办理； 出租率合理。新竣工两年以内的综合商业中心、办公楼，已 经签订出租意向书或正式租赁合同的面积占比超过70% ;如已正 式运营两年以上，出租率应不低于80%，一般商铺出租率应不低 于 85% ; 物业租金合理，租金符合当地同区域合理的租金水平，租金 欠缴不超过5% ; 原则上为物业整体（整层或整栋，含物业分摊土地及附属设 施设备）抵押。除临街商铺外，对综合商业中心不单独接受地面 第三层以上楼层的抵押。大型商场物业应审慎评估互联网购物发 展对实体经营的影响，要求为具备相应规模的大型综合体，面积 应不低于30000平方米； 抵押率原则上不超过60% ; 原则上期限最长不超过10年。 (二）酒店及出租型公寓 物业位于城市商业中心或商务中心区。 正式运营时间超过两年，出租率不低于80%。 租金价格合理，欠缴不超过5% ;酒店需符合我行住宿行业 信货政策中对优先支持类客户的管理人和出租率的基本要求。 原则上为物业整体（整层或整栋，含物业分摊土地及附属设 施设备）抵押。 原则上抵押率不超过50%，期限最长不超过8年。 (三）厂房和仓储设施 厂房须为成熟工业园区内配套设施完善的通用标准厂房或 地理位置较好，通用性较强的厂房； 仓储设施须位于城市中心商业区或交通便利地带； 厂房和仓储物业出租率不低于80% ; 原则上要求物业整体（整层或整栋，含物业分摊土地及附属 设施设备）抵押给我行，便于处置； 5.抵押率不超过50%，期限不超过8年。 第十条经营性物业抵押货款用于购买新物业，要求抵押 率、货款期限和利率符合监管要求。目前，该类货款首付不低于 50%，利率不低于同期同档次利率的1.1倍