建设用地流转.pptVIP

打破了“非经政府征地，农村土地不得合法转为非农用途”的传统旧制。 较好地解决了农民遭受的“占地”之苦和政府的缺地之困，被称为“新中国历史上的第四次土地流转改革”。 一场新的土地革命 一个符合市场需要的制度创新 开创了“以一个征地制度与农村非农建设用地直接入市制度并存的新时期”。 各界反响： 突破了《土地管理法》的限制，国家法律的权威性受到挑战。 广东集体建设用地流转仍然面临诸多难点，缺乏国家法律背景支持是实施此《办法》的最大难点。 面临三大障碍：一是与法律相抵触，二是企业主缺乏信心，三是农民因这一做法前途不明朗而积极性不高。 在本质上仍没有跳出原有规定的大圈子。 2006年3月29日， 国土资源部正式发布了《关于坚持依法依规管理节约集约用地支持社会主义新农村建设的通知》(国土资发[2006]52号)，明确提出：“要适应新农村建设的要求，经部批准，稳步推进城镇建设用地增加和农村建设用地减少相挂钩试点、集体非农建设用地使用权流转试点，不断总结试点经验，及时加以规范完善。” 三、集体建设用地流转的类型、模式和特点 1、依流转的层次不同分： 集体建设用地使用权的初次流转 ——承包、出租、出让、入股、合作联营 农村集体建设用地使用权的再次流转 ——转包、转租、转让、司法处置 （一）流转类型 1.土地出租 集体直接将土地出租，或建好厂房以厂房出租(主要形式)； 企业出租土地； 农民建房出租房屋，连带出租土地。 2.土地出让——直接出让；企业改制导致出让。 3.土地转让 企业因合并、兼并及转产、破产等原因导致土地发生转让； 农民因进城等原因转让房产导致发生土地转让。 4.土地作价入股 5.土地合作、联营——以合作建房者居多 6.司法裁定——发生在企业破产、倒闭和债权债务等原因，经司法部门裁定，强制性流转。 7.土地抵押 2、依流转的方式不同分： 1、依流转的权利转让和收益分配不同分： （二）流转模式 乡镇企业改制型的苏州模式——乡镇企业通过转让、出租、作价入股改制的，必须通过集体建设用地流转的办法转换土地使用权人或更换实际使用者。 乡镇政府推动型的芜湖模式——由乡镇的土地发展中心同农村集体和承包者签定有偿流转合同，将流转来的建设用地进行前期开发，再按照“三集中”原则，将建设用地转包、出让或者租赁给用地者。 经济发展驱动型的广东模式——具体的操作与国有建设用地管理的出让、转让、租赁等没有太大的区别，只是主体发生改变。 2、依流转的驱动力不同分： “芜湖模式”实际上是把农村建设用地流转与新农村建设结合起来。这样的模式由基层政府推动，不是企业和市场自发的交易，虽曾名噪一时，终因流转方式单一、未能完全按照市场规划运作而缺乏推广价值。 相比之下，东南沿海地区的试点由农民和企业进行市场化谈判，更具活力和影响力。 （三）流转的特点 集体建设用地大量入市，已成为社会经济活动的重要组成部分。 集体建设用地流转形式多样，以租赁为主。 流转主体多元化，土地经济关系错综复杂。 流转地类多样化，但生产经营性用地居多。 流转数量与经济发展水平呈正比例关系。 四、集体建设用地流转的理论和现实基础 （一）集体建设用地流转的理论依据 1、市场经济理论 资源的配置方式主要有计划和市场两种，而市场是配置资源的最有效方式。 市场经济是以市场为基础，以供求规律、价值规律来调节经济行为的一种运行机制。 市场经济的特点之一，一是要求建立具有竞争性的商品市场体系，由市场形成价格，二是要保证各种商品和生产要素的自由流动，由市场对资源配置起基础的作用。 我国经济体制改革的目标是建立社会主义市场经济体制。 中国农地制度的改革，农民拥有了独立的土地产权，土地的资产属性显化，农民土地商品化意识增强。 农村集体建设用地入市流转是社会主义市场经济发展的客观要求和必然结果。 2、制度变迁理论 制度——社会中个人或团体共同遵循的一种行为规则。包括正式规则（如宪法、法律和产权制度）和非正式规则（如行为规范、社会惯例）以及它们的实施机制。 制度的功能： 降低交易成本 为经济提供服务 为实现合作创造条件 提供激励机制 外部利润内部化 抑制人的机会主义行为 制度变迁是制度的替代、转换和交易过程，是一种效益更高的制度对另一种制度的替代过程。制度变迁的过程即从制度均衡到制度不均衡，再到制度均衡。 诱致性制度变迁——是由个人或一群（个）人，在响应获利机会时自发倡导、组织和实行的制度变迁。其变迁的主体是一群人或一个团体。具有为手段的温和性和变化的渐进性特征。 强制性制度变迁——是通过政府命令或法律的形式引入和实行，目的在于对不同利益集团的现有收入进行重新分配或约束。其变迁的主体是国家或政府。国家在制度供给上具有规模经济优